“COMPRA DE INMUEBLES POR EXTRANJEROS EN MÉXICO”

¿Cómo comprar un inmueble en México si eres extranjero?.

 

Los extranjeros que quieren comprar un inmueble en territorio nacional deben hacerlo mediante la Cláusula Calvo, acuerdo por el cual aceptan “considerarse como nacionales respecto de dichos bienes”.

 

El contenido de la primera sección del Artículo 27 de la Constitución Mexicana, la cual regula la propiedad de tierras y aguas en México, establece que, “Sólo los mexicanos por nacimiento o por naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones o para obtener concesiones de explotación de minas o aguas”. 

 

Además, el mismo párrafo establece que, El Estado podrá conceder el mismo derecho a los extranjeros, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes y en no invocar por lo mismo la protección de sus gobiernos por lo que se refiere a aquéllos; bajo la pena, en caso de faltar al convenio, de perder en beneficio de la Nación, los bienes que hubieren adquirido en virtud del mismo”.

 

La primera pauta que establece es la renuncia a la protección de sus gobiernos para resolver cualquier controversia relativa al inmueble, con riesgo de perder los bienes o inversiones si faltaran a lo pactado. 

 

Es importante mencionar que dentro de este convenio existen dos grandes excepciones:

 

  • Parcelas o terrenos ejidales.

  • Inmuebles ubicados en la zona restringida (franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km de ancho en las costas).

 

1. Comprar un inmueble en Zona Restringida.

 

La zona restringida es una franja de 100 (cien) kilómetros de ancho a lo largo de las fronteras y de 50 (cincuenta) kilómetros de ancho a lo largo de las costas en la cual –de acuerdo a la legislación vigente– los extranjeros no pueden adquirir la propiedad sobre tierras y aguas, según lo establecido en el artículo constitucional mencionado anteriormente.

No obstante lo anterior, la adquisición de inmuebles dentro de la zona restringida se puede llevar a cabo través de:

 

2. Sociedades mexicanas con inversión extranjera.

 

  • Si incluyen dentro de sus estatutos sociales una cláusula en la cual sus socios/accionistas se consideren como Mexicanos, respecto de los derechos y obligaciones que deriven de los contratos, las acciones o partes sociales y los bienes o intereses de los que sean titulares las empresas, renunciando a invocar la protección de sus gobiernos bajo la pena de perderlos en beneficio de la nación en caso de incumplimiento, y

 

  • Si el inmueble adquirido está destinado a fines no residenciales, y se presenta un aviso de dicha adquisición ante la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) dentro de los 60 (sesenta) días hábiles siguientes a aquel en que se realice la compra, en términos del artículo 10, fracción I de la Ley de Inversión Extranjera (LIE), y el artículo 5to de su Reglamento.

 

3. Fideicomiso de zona restringida.

 

Los requisitos especiales de los contratos de fideicomiso de zona restringida los encontramos en elartículo 11 del Reglamento de la LIE en donde se establece ciertos requisitos que debe contener el contrato constitutivo del fideicomiso.

Algunos de dichos requisitos son los siguientes:

  • Cláusula Calvo. Es la manifestación hecha por los individuos extranjeros en donde convienen en considerarse como mexicanos respecto a sus derechos como fideicomisarios, y a no invocar, por lo mismo, la protección de sus gobiernos, bajo la pena, en caso contrario, de perder dichos derechos en beneficio del Gobierno Mexicano.

 

  • Conservación de la titularidad fiduciaria. Significa que durante toda la vigencia del fideicomiso la institución fiduciaria conserva la titularidad de los derechos de propiedad de los inmuebles fideicomitidos, sin conceder derechos de propiedad  a los fideicomisarios.

 

  • Información sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso. Los fideicomisarios se obligan a informar a la institución fiduciaria sobre el cumplimiento de los fines del fideicomiso, y la fiduciaria se obliga a informar a la SRE sobre el particular, cuando sea requerida para ello, siempre que existan motivos que hagan suponer el incumplimiento de las condiciones bajo las cuales fue otorgado el permiso para formar el fideicomiso.

 

  • Nuevo permiso en caso de aportación de nuevos inmuebles o cambio de fines. Que la institución fiduciaria obtenga permiso previo de la SRE tratándose de ampliación de la materia del patrimonio fideicomitido o si hay un cambio en los fines del fideicomiso;

 

  • Notificación de la Extinción del Fideicomiso. Que la institución fiduciaria se comprometa a notificar la extinción del fideicomiso a la SRE, dentro de los 40 (cuarenta) días hábiles siguientes a la fecha de su extinción, y

 

  • Extinción del fideicomiso a solicitud de la SRE. Que las partes en el contrato se comprometan a extinguir el fideicomiso a petición de la SRE, dentro de un plazo de 180 (ciento ochenta) días contados a partir de la fecha de notificación del requerimiento, en caso de incumplimiento o violación a cualquiera de las condiciones establecidas en el permiso mediante el cual se formó el fideicomiso.

Los fideicomisos de zona restringida tienen una duración máxima de 50 (cincuenta) años. Dicho plazo podrá ser prorrogado a solicitud de los interesados –es decir, de los fideicomisarios– a la SRE, por conducto de la institución que funja como fiduciaria, dentro de los 90 (noventa) días hábiles anteriores a la expiración del plazo.

En caso de que se llegue el término del fideicomiso sin que se haya solicitado su prórroga, el fideicomiso deberá extinguirse y los inmuebles fideicomitidos deben ser transmitidos a una persona capaz de adquirirlos en zona restringida.

Finalmente, en los términos del artículo 32 de la LIE, deben inscribirse en del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, los fideicomisos de bienes inmuebles ubicados en zona restringida, cuyos fideicomisarios sean personas físicas o morales extranjeras o aquellos que tengan por patrimonio inmuebles destinados a fines residenciales ubicados en la zona restringida y sea fideicomisaria una sociedad mexicana con cláusula de admisión de extranjeros.

 

4. Adquisición de bienes inmuebles dentro de la zona restringida por sociedades mexicanas que admiten extranjeros.

 

Para adquirir bienes inmuebles dentro de la zona restringida, las sociedades mexicanas que admiten extranjeros deben identificar el tipo de uso que le darán al inmueble y, de conformidad con el mismo, realizar los trámites correspondientes.

 

El procedimiento que las personas físicas y morales extranjeras deben llevar a cabo para adquirir el dominio o, en su caso, el uso, goce y disfrute bienes inmuebles dentro del territorio nacional es el mismo tanto para una como la otra, por lo que el único criterio relevante, en este caso, es la ubicación del bien. 

Conforme a lo anterior, los medios para adquirir el bien son los siguientes: 

 

  • Si el bien que se pretende adquiri para fines no residenciales: Se deberá dar aviso de la adquisicion del bien a la SER, dentro de los sesenta días hábiles siguientes a la fecha en que dicho acto hubiera tenido lugar.

 

  • Si el bien que se pretende adquiri para fines residenciales:

    • No se puede obtener el dominio directo del bien, únicamente se pujede obtener el derecho a su uso y disfrute a través de un fideicomoso.

    • El delegado fiduciario de la institución de crédito respectiva deberá realizar el tramite correspondie te ante la SER.

 

 

En la siguiente tabla se resumen los mecanismos para obtener la propiedad o, en su caso, la posesión de un bien inmueble atendiendo a dichos esquemas.

5. Oferta y aceptación y/o contrato de promesa.

 

Al inicio de una transacción de la compra de un bien inmueble, las partes interesadas acuerdan una oferta y aceptación de la compra de propiedad en México. Comúnmente las partes involucradas en la transacción preparan una carta de intención conteniendo la información más relevante relativa a la propiedad, tal como la oferta al vendedor de la propiedad y la consideración del precio, así como las condiciones del pago del precio. 

 

El comprador acepta los términos de la carta de intención y la firma para indicar que está de acuerdo con sus términos.

 

De acuerdo a las leyes mexicanas, una carta de intención llena los requisitos para ser considerada como un contrato válido, con la condición de que hay mutuo consentimiento tanto del vendedor de transferir la propiedad específica (objeto del contrato), y del comprador para adquirirla. Sin embargo, se recomienda ampliamente celebrar un Contrato de Promesa si las partes no están listas para transferir la propiedad inmediatamente.

 

Un contrato de Promesa, a diferencia de una carta de intención, servirá como un contrato preliminar, a través del cual las partes especifican claramente los términos y condiciones de la venta y alcance de sus obligaciones con mayor detalle mientras al mismo tiempo provee a las partes de suficiente tiempo para obtener los documentos requeridos para formalizar la transacción. Las tres formas más comunes de contratos de promesa, son:

 

  • La promesa para celebrar una venta; 

  • La promesa para celebrar un fideicomiso inmobiliario, y 

  • Una promesa para celebrar la cesión de derechos de beneficiario de un fideicomiso inmobiliario.

 

Impuestos

 

Toda compra de un inmueble trae consigo el pago de impuestos: Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISABI) por parte del comprador e Impuesto Sobre la Renta (ISR) por parte del vendedor. En el caso de los extranjeros que desean comprar un inmueble en México, las reglas no cambian.

 

Al momento de pagar sus respectivos impuestos, el vendedor puede exentar o pagar el ISR y, quien compra, deberá pagar el ISAI, derechos, honorarios, gastos notariales, entre otros.

 

Inmuebles ubicados en la zona restringida (franja de 100 km a lo largo de las fronteras y 50 km de ancho en las costas).

 

De conformidad con el artículo 27, fracción I de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, las personas extranjeras están impedidas para adquirir el dominio directo de tierras y aguas en una franja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta en las playas, solo se permite el uso y aprovechamiento de bienes inmuebles localizados dentro de esta zona restringida, mediante la constitución de un fideicomiso, de acuerdo con el Título Segundo de la Ley de Inversión Extranjera.

 

Los permisos que otorga la Secretaría de Relaciones Exteriores para constituir fideicomisos, tienen por finalidad permitir el uso y aprovechamiento de bienes inmuebles ubicados en zona restringida en favor de personas extranjeras.

 

Estamos a sus órdenes para representarle en su siguiente operación inmobiliaria.

 

IBG Legal

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