By Enrique Benet Gregg
Property Overview
La industria inmobiliaria mexicana está en expansión, con nuevos desarrollos que incluyen espacios comerciales y de oficinas. Estos complejos centran a las personas, minimizando las distancias al empleo y a las instalaciones, e incrementando las ganancias y las perspectivas de los desarrolladores. Además, el sector de la hospitalidad ha experimentado un desarrollo significativo en los últimos años y es probable que continúe creciendo.
Debido a que los estados regulan los bienes raíces y las transacciones inmobiliarias, las leyes y los marcos legales que se aplican a las transacciones inmobiliarias varían según el lugar. En México, los títulos legales y los gravámenes sobre bienes inmuebles se mantienen mediante un sistema público de registro de tierras (Registro de la Propiedad), que varía según la localidad.
Ciertos acuerdos de derechos de tierra relacionados con desarrollos de petróleo y gas deben cumplir con la Ley de Hidrocarburos (Ley de Hidrocarburos).
La industria inmobiliaria mexicana ha evolucionado para aprovechar las soluciones fiscales más efectivas. Los principales actores en el mercado inmobiliario son los fondos de pensiones (nacionales e internacionales) y los fondos de inversión (nacionales e internacionales, públicos y privados).
Cualquiera puede comprar propiedad en México, personalmente o a través de entidades de inversión. Hay dos tipos de propiedad: privada y ejido (comunitaria).
Tipos de inversión inmobiliaria
Una compra de activos (comprar directamente el bien inmueble) o una operación de compra de acciones (adquirir un vehículo o negocio que posea el bien inmueble) podrían estructurarse como una transacción inmobiliaria. La opción se basa frecuentemente en las implicaciones fiscales (analizadas caso por caso, dependiendo de varias circunstancias);
La diligencia debida (importante en formas específicas de desarrollo inmobiliario, como inmuebles comerciales) y la asunción de riesgos (el comprador asume riesgos relacionados solo con la propiedad, o con la propiedad y el vehículo). Esta sección se centra en las transacciones de activos inmobiliarios privados.
Comprando propiedad
En el estado donde se encuentra la propiedad (es decir, Registro Público de la Propiedad), se presentan y registran los títulos legales y gravámenes. Cada estado tiene su propio registro público. Los registros conservan los títulos de propiedad y derechos (derechos reales). Registran títulos de propiedad y derechos inmobiliarios.
El propósito más importante del registro de tierras es proteger a terceros que actúan de buena fe (es decir, compradores). Las circunstancias no registradas no pueden utilizarse para impugnar la compra de bienes inmuebles o cualquier otro derecho real por parte de un tercero de buena fe. El registro es abierto.
Regímenes agrarios, títulos legales poco claros y otros factores a menudo requieren seguro de título, que se puede obtener directamente en México. Algunas contingencias y derechos de terceros, como acuerdos de arrendamiento, sanciones administrativas derivadas de la contaminación del suelo y preocupaciones ambientales, y
Impuestos sobre la tierra. Estas y otras preocupaciones descubiertas durante la diligencia debida pueden abordarse en el acuerdo de adquisición de activos.
Negocios inmobiliarios
Se deben abordar varios factores al realizar transacciones inmobiliarias. Los aspectos de la transacción pueden modificarlos.
Condominio
Un condominio (condominio) es una propiedad que pertenece a un grupo de personas (es decir, en la Ciudad de México, la ley aplicable para los condominios es la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal). Un condominio tiene comodidades compartidas y propiedades privadas en manos de muchos propietarios.
Zonificación
Los gobiernos locales definen y aprueban las clasificaciones de zonificación y los usos permitidos para cada propiedad. El registro de tierras no verifica la zonificación ni las fronteras, la superficie o las cualidades físicas de la propiedad. Esto requiere más investigación para evaluar la viabilidad del proyecto.
Cuestiones éticas y sociales
Los bienes inmuebles pueden estar sujetos a regulaciones ambientales, sociales o antropológicas. Estas normas deben tenerse en cuenta durante la diligencia debida.
Requisitos para la transferencia de bienes inmuebles
Aunque cada estado tiene sus propias leyes que rigen las transacciones inmobiliarias, existen ciertas pautas comunes.
Borradores iniciales
Los documentos preparatorios, como las cartas de intención, son populares en México. Los acuerdos pueden contener cláusulas vinculantes o requisitos de confidencialidad. Las partes pueden firmar y hacer cumplir acuerdos promisorios. Se utiliza cuando un tercero o un requisito formal impide que se realice la escritura de compraventa.
Escritura de venta
Para que una escritura pública sea exigible frente a otras partes, debe firmarse ante un notario público y registrarse en el registro de propiedad correspondiente. Los acuerdos de compraventa privilegiados son legítimos y exigibles frente a terceros.
Las empresas deben estar representadas por un representante legal con un poder notarial en las transacciones inmobiliarias. Para firmar la escritura de compraventa, el poder notarial debe otorgarse ante un notario. Debe ser aprobado por un notario público y apostillado por un cónsul mexicano cuando se otorga en el extranjero. Además, si se otorga en un país del Protocolo de Washington, debe cumplir con sus condiciones.
Derechos inmobiliarios
Los derechos reales incluyen el uso y ocupación, usufructo y servidumbres. Los derechos reales pueden ser ejercidos por cualquier persona mayor de edad.
Los derechos más comunes son:
Arrendamiento
Un contrato de arrendamiento permite al arrendatario utilizar y ocupar bienes inmuebles por una tarifa fija o variable. Los contratos de arrendamiento generalmente están regulados por su función (es decir, los contratos de arrendamiento residencial tienen condiciones diferentes a los contratos de arrendamiento comercial).
Acuerdo de servidumbre
Un acuerdo de servidumbre transfiere un derecho real sobre una porción de tierra sirviente a una parcela de tierra dominante (predio dominante). Este derecho acompañará a la parcela de tierra dominante como un gravamen (gravamen) en la parcela de tierra sirviente.
Derechos de usufructo
Un acuerdo de usufructo otorga al usufructuario el derecho a utilizar el bien inmueble y todos sus productos durante un cierto período. El usufructo es un gravamen inmobiliario.