By Enrique Benet Gregg
Property Overview
L'industrie immobilière mexicaine est en expansion, avec de nouveaux développements incluant des espaces commerciaux et de bureaux. Ces complexes placent les personnes au centre, réduisant les distances par rapport aux emplois et aux installations, et augmentant les gains et les perspectives des promoteurs. De plus, le secteur de l'hospitalité s'est considérablement développé ces dernières années et devrait continuer à croître.
Étant donné que les États régulent l'immobilier et les transactions immobilières, les lois et les cadres juridiques applicables aux transactions immobilières varient en fonction du lieu. Au Mexique, les titres de propriété et les taxes sur l'immobilier sont gérés par un système public d'enregistrement foncier (Registro de la Propiedad), qui varie selon les localités.
Certains accords de droits fonciers liés aux développements pétroliers et gaziers doivent être conformes à la loi sur les hydrocarbures (Ley de Hidrocarburos).
L'industrie immobilière mexicaine a évolué pour tirer parti des solutions fiscales les plus avantageuses. Les principaux acteurs du marché immobilier sont les fonds de pension (nationaux et internationaux) et les fonds d'investissement (nationaux et internationaux, publics et privés).
Toute personne peut acheter un bien immobilier au Mexique, personnellement ou par le biais d'entités d'investissement. Il existe deux types de propriété : privée et ejido (communautaire).
Types d'investissement immobilier
Une transaction immobilière peut être structurée sous la forme d'un achat d'actif (achat direct de l'immobilier) ou d'une acquisition d'actions (acquisition d'un véhicule ou d'une entreprise possédant l'immobilier). Le choix est souvent basé sur les implications fiscales (analysées au cas par cas, en fonction de plusieurs circonstances) ;
La diligence raisonnable (importante dans certaines formes de développement immobilier, comme l'immobilier de détail) et l'assumption de risque (l'acheteur assume les risques liés uniquement à la propriété, ou à la propriété et au véhicule). Cette section se concentre sur les transactions d'actifs immobiliers privés.
Achat de propriété
Dans l'État où se trouve la propriété (c'est-à-dire Registro Público de la Propiedad), les titres de propriété et les privilèges sont soumis et enregistrés. Chaque État dispose de son propre registre public. Les registres conservent les titres de propriété et les droits (derechos reales). Ils enregistrent les titres de propriété et les droits immobiliers.
Le but principal du registre foncier est de protéger les tiers agissant de bonne foi (c'est-à-dire les acheteurs). Les circonstances non enregistrées ne peuvent être invoquées pour contester l'achat d'un bien immobilier ou tout autre droit réel par un tiers de bonne foi. L'enregistrement est ouvert.
Les régimes agraires, les titres de propriété incertains et d'autres facteurs nécessitent souvent une assurance titres, qui peut être obtenue directement au Mexique. Certaines situations imprévues et droits de tiers, tels que les accords de location, les sanctions administratives découlant de la pollution des sols et des préoccupations environnementales, et
Taxes foncières Ces préoccupations et d'autres découvertes lors de la diligence raisonnable peuvent être abordées dans l'accord d'acquisition d'actifs.
Transactions immobilières
Plusieurs facteurs doivent être pris en compte lors de transactions immobilières. Des aspects de la transaction peuvent les modifier.
Copropriété
Une copropriété (condominio) est une propriété détenue par un groupe de personnes (c'est-à-dire, à Mexico, la loi applicable aux copropriétés est la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal). Une copropriété dispose d'installations communes et de propriétés privées détenues par plusieurs propriétaires.
Zonage
Les gouvernements locaux déterminent et approuvent les classifications de zonage et les utilisations autorisées pour chaque propriété. Le registre foncier ne vérifie pas le zonage ni les limites, la surface ou les caractéristiques physiques de la propriété. Cela nécessite des recherches supplémentaires pour évaluer la viabilité du projet.
Questions éthiques et sociales
L'immobilier peut être soumis à une réglementation environnementale, sociale ou anthropologique. Ces règles doivent être prises en compte lors de la diligence raisonnable.
Exigences de transfert de biens immobiliers
Bien que chaque État ait ses propres lois régissant les transactions immobilières, il existe certaines lignes directrices communes.
Projets initiaux
Les documents préparatoires, tels que les lettres d'intention, sont courants au Mexique. Les ententes peuvent contenir des clauses contraignantes ou des exigences de confidentialité. Les parties peuvent signer et exécuter des accords promissoires. Il est utilisé lorsqu'un tiers ou une exigence formelle empêche l'acte de vente et d'achat d'être exécuté.
Acte de vente
Un acte public doit être signé devant un notaire et enregistré auprès du registre foncier compétent pour être opposable à d'autres parties. Les accords de vente et d'achat privilégiés sont légitimes et exécutoires à l'encontre des tiers.
Les entreprises doivent être représentées par un représentant légal ayant une procuration dans les transactions immobilières. Pour signer l'acte de vente et d'achat, la procuration doit être donnée devant un notaire. Il doit être approuvé par un notaire public et apostillé par un consul mexicain lorsqu'il est donné à l'étranger. De plus, s'il est donné dans un pays signataire du Protocole de Washington, il doit se conformer à ses conditions.
Droits immobiliers
Les droits réels comprennent l'usage et l'occupation, l'usufruit et les servitudes. Les droits réels peuvent être détenus et exercés par toute personne majeure.
Les droits les plus courants sont :
Un bail
Un contrat de location permet au preneur de disposer et d'occuper des biens immobiliers moyennant des frais fixes ou variables. Les contrats de location sont généralement réglementés en fonction de leur fonction (c'est-à-dire que les contrats de location résidentiels ont des conditions différentes de celles des contrats de location commerciaux).
Accord de servitude
Un accord de servitude transfère un véritable droit sur une parcelle de terrain asservie à une parcelle de terrain dominante (predio dominante). Ce droit accompagnera la parcelle de terrain dominante en tant que privilège (gravamen) sur la parcelle de terrain asservie.
Droits d'usufruit
Un accord d'usufruit accorde à l'usufruitier le droit d'utiliser le bien immobilier et tous ses produits pendant une certaine période. L'usufruit est un privilège immobilier.