Автор: Энрике Бенет Грегг
Обзор недвижимости
Индустрия недвижимости Мексики расширяется, появляются новые объекты, включая коммерческие и офисные помещения. Эти комплексы сосредоточены вокруг людей, минимизируют расстояния до мест работы и учреждений, увеличивают прибыль застройщиков и перспективы. Также сектор гостеприимства значительно развился в последние годы и, вероятно, будет продолжать расти.
Поскольку штаты регулируют недвижимость и сделки с недвижимостью, законы и правовые рамки, которые применяются к сделкам с недвижимостью, различаются в зависимости от места. В Мексике правовые титулы на недвижимость и налоги на нее поддерживаются системой государственного земельного регистрации (Registro de la Propiedad), которая отличается по местности.
Определенные соглашения о земельных правах, связанные с разработкой нефти и газа, должны соответствовать Закону о углеводородах (Ley de Hidrocarburos).
Индустрия недвижимости Мексики эволюционировала, чтобы воспользоваться наиболее эффективными с точки зрения налогообложения решениями. Основными игроками на рынке недвижимости являются пенсионные фонды (национальные и международные) и инвестиционные фонды (национальные и международные, государственные и частные).
В Мексике недвижимость может приобретать любой, лично или через инвестиционные структуры. Существует два типа собственности: частная и общинная (ejido).
Типы инвестиций в недвижимость
Сделка с недвижимостью может быть структурирована как приобретение активов (прямая покупка недвижимости) или как приобретение акций (приобретение средства или бизнеса, владеющего недвижимостью). Выбор часто основывается на налоговых последствиях (анализируются индивидуально, в зависимости от ряда обстоятельств);
Проведение проверки надежности (важно в определенных формах развития недвижимости, таких как розничная недвижимость) и предположение риска (покупатель принимает на себя риски, связанные только с недвижимостью, или с недвижимостью и средством). Этот раздел сосредоточен на сделках с частной недвижимостью.
Покупка недвижимости
Юридические названия и обременения передаются и регистрируются в штате, где расположен объект недвижимости (то есть, Registro Público de la Propiedad). У каждого штата есть свой общественный реестр. Реестры сохраняют титулы собственности и права (derechos reales). Они регистрируют титулы собственности и права на недвижимость.
Основная цель земельного реестра - защита третьих лиц, действующих в доброй вере (то есть, покупателей). Незарегистрированные обстоятельства не могут быть использованы для оспаривания покупки недвижимости или любого другого права in rem добросовестным третьим лицом. Регистрация открыта.
Аграрные режимы, неясные юридические титулы и другие факторы часто требуют страхования титула, которое можно получить прямо в Мексике. Некоторые непредвиденные обстоятельства и права третьих лиц, такие как соглашения об аренде, административные наказания, связанные с загрязнением почвы и экологическими проблемами, и
Налоги на землю. Эти и другие проблемы, выявленные в ходе проверки надежности, могут быть урегулированы в соглашении о приобретении активов.
Сделки с недвижимостью
При проведении сделок с недвижимостью необходимо учесть несколько факторов. Аспекты сделки могут их изменить.
Кондоминиум
Кондоминиум (condominio) - это недвижимость, которой владеет группа людей (то есть, в Мехико применимым законом для кондоминиумов является Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal). Кондоминиум имеет общие удобства и частные объекты, принадлежащие нескольким собственникам.
Зонирование
Местные правительства определяют и утверждают классификации зонирования и разрешенные виды использования каждого объекта. Земельный реестр не проверяет зонирование или границы, площадь или физические качества объекта. Это требует дополнительных исследований для оценки жизнеспособности проекта.
Этические и социальные вопросы
Недвижимость может подпадать под действие экологического, социального или антропологического регулирования. Эти правила следует учесть при проведении проверки надежности.
Требования к передаче недвижимости
Хотя каждый штат имеет свои законы, регулирующие сделки с недвижимостью, есть определенные общие руководящие принципы.
Первоначальные проекты
В Мексике популярны подготовительные документы, такие как письма о намерениях. Соглашения могут содержать обязательные пункты или требования о конфиденциальности. Стороны могут подписывать и выполнять обещательные соглашения. Они используются, когда третья сторона или формальное требование мешают выполнению договора купли-продажи.
Договор купли-продажи
Чтобы действовать против других сторон, общественный акт должен быть подписан перед нотариусом и зарегистрирован в соответствующем реестре недвижимости. Привилегированные договоры купли-продажи являются законными и применимыми в отношении третьих лиц.
Компании должны представлять юридический представитель с доверенностью в сделках с недвижимостью. Для подписания договора купли-продажи доверенность должна быть дана перед нотариусом. Если она выдана за границей, она должна быть утверждена нотариусом и апостилирована мексиканским консулом. Кроме того, если она выдана в стране Вашингтонского протокола, она должна соответствовать его условиям.
Права на недвижимость
Права in rem включают использование и занятие, узуфрукт и сервитуты. Права in rem могут быть принадлежащими и осуществляемыми любым совершеннолетним лицом.
Наиболее распространенные права:
Аренда
Соглашение об аренде позволяет арендатору использовать и занимать недвижимость за фиксированную или переменную плату. Договоры об аренде, как правило, регулируются по их назначению (то есть, договоры об аренде жилых помещений имеют отличные от коммерческих договоров об аренде условия).
Сделка по сервитуту
Соглашение о сервитуте передает истинное право на часть земли владелец которой является слугой, участку земли, владелец которого является доминантом (predio dominante). Это право будет сопровождать доминирующий участок земли как обременение (gravamen) на служебный участок земли.
Права узуфрукта
Соглашение об узуфрукте предоставляет узуфруктарию право на использование недвижимости и всех ее продуктов в течение определенного периода. Узуфрукт является обременением недвижимости.