Acuerdos de Joint Venture Inmobiliario: Estructura, Riesgos y Salida

Las co-inversiones en desarrollo o adquisición de inmuebles en México operan en un vacío nominativo: la legislación mexicana no reconoce el joint venture como figura autónoma. Lo que los mercados denominan así se instrumenta mediante una combinación de vehículos societarios, pactos parasociales y acuerdos de coinversión que deben construirse con coherencia sistemática entre instrumentos sobre el Código Civil Federal, la Ley General de Sociedades Mercantiles y, en Quintana Roo, el Código Civil del Estado. La ausencia de un marco específico no constituye un vacío de protección, sino que genera un problema de derecho aplicable: ante la inexistencia de una lex specialis sobre joint ventures en el ordenamiento mexicano, el intérprete debe integrar normas de distinta jerarquía y fuente, con el riesgo de que instrumentos concurrentes produzcan soluciones contradictorias que ninguna de las partes anticipó al contratar.

Vehículos de Estructuración

La elección del vehículo define la exposición fiscal, la gobernanza y la ejecutabilidad de los mecanismos de salida. Las estructuras más utilizadas en proyectos inmobiliarios en la Riviera Maya son tres.

Sociedad Anónima Promotora de Inversión (SAPI)

La Ley del Mercado de Valores habilita, en su régimen SAPI, pactos que serían nulos en una SA ordinaria. Con mayor precisión técnica: las restricciones a la transmisión de acciones encuentran su fundamento en el artículo 16 LMV; los derechos de arrastre (drag-along) y los derechos de acompañamiento (tag-along) se autorizan específicamente en el artículo 16, fracciones II y III, respectivamente; y los mecanismos de exclusión de socios y adquisición forzosa de participaciones se regulan en el artículo 17 LMV. Para proyectos con capital extranjero, la SAPI es el vehículo estándar porque integra estas protecciones contractuales directamente en el estatuto social, dotándolas de oponibilidad frente a terceros registrados ante el Registro Público de Comercio.

Un aspecto que frecuentemente se omite en la estructuración de SAPIs con participación extranjera mayoritaria es la interacción entre el vehículo societario y las restricciones constitucionales sobre propiedad en zona restringida. Una SAPI con mayoría de capital extranjero no puede, por sí misma, ser titular directa de inmuebles ubicados en la franja de cincuenta kilómetros a lo largo de costas ni en la zona de cien kilómetros en fronteras, en términos del artículo 27 constitucional. En consecuencia, la tenencia del activo inmobiliario debe canalizarse a través de un fideicomiso inmobiliario cuya institución fiduciaria sea una institución de crédito autorizada, con la SAPI como fideicomisaria. La Secretaría de Economía debe expedir el permiso correspondiente para la constitución del fideicomiso, conforme al Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras.

Adicionalmente, la constitución de una SAPI con participación extranjera activa la obligación de registro ante el Registro Nacional de Inversiones Extranjeras (RNIE). Conforme al Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera, la inscripción debe realizarse dentro de los cuarenta días hábiles siguientes a la constitución de la sociedad o a la adquisición de participación por el inversionista extranjero. El incumplimiento de esta obligación genera sanciones administrativas y puede comprometer la posición del inversionista ante la Secretaría de Economía en trámites posteriores, incluyendo la renovación del fideicomiso inmobiliario. La práctica recomendable es gestionar simultáneamente la inscripción en el RNIE y la solicitud del permiso para el fideicomiso, dado que ambos trámites se tramitan ante la misma dependencia y comparten documentación base.

Fideicomiso de Inversión

La Ley de Instituciones de Crédito, en sus artículos 46, fracción XV, y 79 al 85, y la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, artículos 381 al 407, regulan el fideicomiso como vehículo alternativo. Su utilidad principal en coinversiones radica en la separación patrimonial del inmueble respecto de las partes, la posibilidad de establecer fideicomisos de garantía simultáneos y, para compradores extranjeros en zona restringida, cumplir el mandato del artículo 27 constitucional mediante fideicomiso inmobiliario, conforme al Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Cuando el fideicomiso opera como vehículo principal de la coinversión, los derechos fideicomisarios de cada coinversionista deben estar claramente definidos en el contrato de fideicomiso, incluyendo las condiciones de cesión de dichos derechos, que en la práctica replican las funciones de los mecanismos de salida propios del derecho societario.

Asociación en Participación

Regulada por los artículos 252 al 259 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, la asociación en participación carece de personalidad jurídica propia y no se inscribe en el Registro Público de Comercio, lo que la hace inadecuada para proyectos de mediana o gran escala. Su uso se limita a co-inversiones de corto plazo o estructuras donde la opacidad inicial es deliberada, circunstancia que genera riesgos propios en materia de responsabilidad solidaria y de acreditación de la coinversión ante autoridades fiscales.

Cláusulas Críticas del Acuerdo de Co-Inversión

Independientemente del vehículo elegido, el acuerdo de co-inversión debe resolver seis materias con precisión técnica.

Gobierno y Toma de Decisiones

La distribución de facultades entre órganos societarios, la definición de materias reservadas y los quórums especiales para actos de disposición sobre el inmueble deben ser consistentes entre el estatuto social y el pacto parasocial. Las discrepancias entre ambos instrumentos han generado litigios frecuentes: los Tribunales Colegiados de Circuito han sostenido reiteradamente que, en conflicto entre el estatuto inscrito y un pacto parasocial no inscrito, el estatuto prevalece frente a terceros de buena fe, sin perjuicio de las acciones entre las partes derivadas del pacto. Este criterio, cuya localización en el Semanario Judicial de la Federación debe verificarse mediante los índices temáticos disponibles en sjf2.scjn.gob.mx, corresponde a tesis de Tribunales Colegiados cuyo valor como precedente está condicionado a la reiteración de cinco ejecutorias en los términos del artículo 222 de la Ley de Amparo; en tanto no alcancen ese umbral, constituyen criterios orientadores sin fuerza jurisprudencial vinculante.

Aportaciones y Capitalización

Las obligaciones de aportación deben especificar forma, monto, calendario y consecuencias del incumplimiento. La Ley General de Sociedades Mercantiles, artículo 89, fracción IV, exige que el capital suscrito sea íntegramente pagado cuando consista en bienes distintos del numerario. Para aportaciones en especie de inmuebles, el valor de avalúo debe ser ratificado por la asamblea conforme al artículo 141 de la misma ley, y la transmisión debe formalizarse ante fedatario público con pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) correspondiente.

Sobre el ISAI conviene precisar un aspecto material para inversionistas extranjeros: este impuesto fue derogado en el ámbito federal y es hoy exclusivamente un tributo de orden estatal y municipal. En el Estado de Quintana Roo, su régimen se rige por la Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo. Las tasas y exenciones aplicables varían según el municipio en que se ubique el inmueble; específicamente, los municipios de Benito Juárez (Cancún) y Solidaridad (Playa del Carmen) aplican tasas y bases distintas, con regímenes de exención que deben verificarse caso a caso. Esta diferenciación municipal es estructuralmente relevante para la modelación financiera de la aportación en especie, dado que el costo fiscal de la transmisión puede diferir significativamente dependiendo de la ubicación del activo dentro del mismo estado.

Capital Adicional y Dilución

Uno de los errores estructurales más frecuentes en co-inversiones inmobiliarias es la omisión de disposiciones que regulen la inyección de capital no prevista originalmente y sus consecuencias sobre la participación de cada coinversionista. Un acuerdo que guarda silencio sobre estas materias convierte cualquier necesidad de financiamiento adicional en una fuente inmediata de conflicto.

El mecanismo de capital call debe establecer: la autoridad que determina la necesidad de capital adicional (típicamente el consejo de administración o una mayoría calificada de la asamblea); el plazo para que cada socio ejercite o decline su derecho de suscripción preferente; y las consecuencias del incumplimiento, que pueden incluir dilución proporcional o, en estructuras más agresivas, dilución punitiva a precio reducido. Desde la perspectiva del derecho societario mexicano, el aumento del capital suscrito requiere resolución de asamblea extraordinaria de accionistas, conforme al artículo 182, fracción III, de la Ley General de Sociedades Mercantiles, lo que implica que el acuerdo de co-inversión debe prever un calendario mínimo realista entre la decisión de capital call y la formalización del aumento.

En cuanto a los mecanismos anti-dilución, los dos esquemas principales son el ajuste de tipo full ratchet, en el que el precio de conversión o suscripción del inversionista protegido se iguala al precio de la nueva ronda independientemente de su monto, y el ajuste de promedio ponderado (weighted average), que modera el efecto dilutivo tomando en cuenta el volumen relativo de la nueva emisión respecto del capital existente. Para proyectos inmobiliarios con un único activo subyacente, el weighted average es generalmente el mecanismo más equitativo y el que genera menos fricción en rondas de capitalización de emergencia. El acuerdo debe especificar cuál de estos métodos aplica, el procedimiento de cálculo y el instrumento mediante el cual se ajusta formalmente la participación de cada parte.

Distribución de Utilidades y Prelaciones

Los acuerdos sofisticados establecen estructuras de waterfall: retorno preferente al coinversionista pasivo, recuperación del capital invertido, y participación proporcional en el remanente. Estas prelaciones deben ser consistentes con las disposiciones de la Ley del Impuesto Sobre la Renta aplicables a la distribución de dividendos y a la determinación de la utilidad fiscal del ejercicio.

Opción de Compra y Derecho de Preferencia

El derecho del tanto entre accionistas, análogo al previsto en el artículo 2303 del Código Civil Federal para la copropiedad, debe pactarse expresamente en el estatuto de la SAPI o en el pacto parasocial con vigencia determinada. La omisión de un plazo de ejercicio ha sido fuente de litigios: los órganos jurisdiccionales civiles en Quintana Roo han interpretado que, en ausencia de plazo convencional, resultan aplicables por analogía los plazos generales de prescripción del Código Civil del Estado de Quintana Roo.

Mecanismos de Salida

La salida es el momento donde los acuerdos de co-inversión más frecuentemente fallan. Un mecanismo de salida bien diseñado anticipa tres escenarios: salida acordada, salida forzada y salida por incumplimiento.

Mecanismo Shotgun o Russian Roulette

Esta cláusula permite que cualquier parte ofrezca comprar la participación de la otra a un precio determinado, otorgando al destinatario la opción simétrica de comprar o vender a ese mismo precio. Su validez en México no ha sido objeto de pronunciamiento expreso por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, pero los Tribunales Colegiados han reconocido la validez de cláusulas de opción recíproca en contratos mercantiles, siempre que el precio o el mecanismo de determinación sea cierto o determinable conforme al artículo 1825 del Código Civil Federal, aplicable supletoriamente en materia mercantil. Los criterios correspondientes, derivados de tesis aisladas de Tribunales Colegiados de Circuito localizables en el Semanario Judicial de la Federación, no alcanzan el rango de jurisprudencia vinculante en tanto no se acredite la reiteración de cinco ejecutorias en los términos del artículo 222 de la Ley de Amparo, por lo que su valor es orientador y debe citarse con esa calificación.

Implicaciones Fiscales de la Salida

Las consecuencias fiscales de los mecanismos de salida son estructuralmente determinantes para el inversionista extranjero y no deben relegarse a una nota al pie. La enajenación de acciones por un residente en el extranjero se rige por el artículo 161 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta, que establece dos regímenes alternativos: el pago del 25% sobre el ingreso bruto obtenido por la enajenación, retenido por el adquirente, o el pago del 35% sobre la ganancia neta cuando el enajenante designe representante legal en México y dictamine la operación mediante contador público registrado. La elección entre ambas opciones depende de la base de costo documentada del inversionista y de la magnitud de la ganancia realizada.

Cuando existe un tratado para evitar la doble imposición entre México y el país de residencia del inversionista, el tratamiento del artículo 161 LISR puede modificarse sustancialmente: varios tratados suscritos por México (incluyendo los celebrados con Estados Unidos, Canadá y los principales países de la Unión Europea) asignan la potestad tributaria sobre ganancias de capital en acciones al país de residencia del enajenante, salvo que más del 50% del valor de las acciones derive de inmuebles ubicados en México, supuesto frecuente precisamente en proyectos inmobiliarios. Esta excepción inmobiliaria del treaty override es un elemento que debe analizarse en la estructuración inicial, no al momento de la salida.

Un riesgo adicional específico del mecanismo shotgun es la posible recaracterización del pago recibido por el socio saliente como dividendo presunto, en caso de que la autoridad fiscal cuestione que el precio pagado excede el valor fiscal de las acciones y que el excedente constituye una distribución de utilidades no declarada. Para mitigar este riesgo, la metodología de valuación pactada en la cláusula shotgun debe estar referenciada a un estándar de valor de mercado reconocido (valor de empresa determinado por un tercero independiente o múltiplo acordado de indicadores objetivos) y la operación debe documentarse con un avalúo contemporáneo que soporte el precio frente a una eventual revisión del SAT. Esta consideración refuerza la importancia de resolver, desde la redacción del acuerdo de co-inversión, el tercer error estructural más frecuente: la ausencia de metodología de valuación acordada para los mecanismos de salida.

Liquidación Forzada del Activo

Cuando las partes son incapaces de acordar una salida bilateral, la disolución y liquidación de la sociedad conforme a los artículos 229 al 249 de la Ley General de Sociedades Mercantiles, con designación de liquidador independiente, constituye el mecanismo residual. En proyectos inmobiliarios, esta alternativa es costosa y destruye valor: un acuerdo de co-inversión correctamente estructurado debe reducir al mínimo la probabilidad de llegar a este punto mediante cláusulas de mediación previa obligatoria y arbitraje comercial.

Resolución de Disputas

La cláusula arbitral es el estándar en co-inversiones inmobiliarias de escala. Para proyectos en Quintana Roo con partes extranjeras, el arbitraje internacional bajo las reglas de la Cámara de Comercio Internacional (CCI), el Centro Internacional de Disputas de la American Arbitration Association (ICDR) o el Centro de Arbitraje de México (CANACO) es el mecanismo adecuado para resolver disputas entre partes privadas. Debe subrayarse que el Centro Internacional de Arreglo de Diferencias Relativas a Inversiones (CIADI/ICSID) no es un foro disponible para disputas entre un inversionista extranjero y una contraparte privada mexicana: la jurisdicción del CIADI requiere la existencia de una controversia en materia de inversión entre un Estado parte y un nacional de otro Estado parte, en los términos del Convenio de Washington. El arbitraje de protección de inversiones, ya sea bajo el Capítulo 14 del T-MEC o bajo un tratado bilateral de inversión aplicable, únicamente resulta relevante cuando el Estado mexicano es contraparte directa o cuando la conducta de una autoridad mexicana constituye una medida equivalente a expropiación o una violación del estándar mínimo de trato.

La Ley de Arbitraje Comercial Internacional, que incorpora la Ley Modelo CNUDMI, y el Código de Comercio, artículos 1415 al 1463, en su redacción vigente, proveen el marco de reconocimiento y ejecución de laudos arbitrales en México. Los tribunales mexicanos han sostenido el principio kompetenz-kompetenz como límite a la intervención judicial durante el procedimiento arbitral, reconociendo la competencia primaria del tribunal arbitral para resolver sobre su propia competencia, salvo los supuestos de nulidad manifiesta de la cláusula arbitral. Este criterio deriva de resoluciones de la Primera Sala de la SCJN en materia de amparo indirecto relacionadas con los artículos 1424 y 1432 del Código de Comercio; las tesis correspondientes son localizables en el Semanario Judicial de la Federación mediante los índices temáticos de arbitraje comercial disponibles en sjf2.scjn.gob.mx. En tanto correspondan a tesis aisladas y no a jurisprudencia por reiteración, deben citarse con la calificación de criterio orientador, no vinculante en sentido estricto.

Implicaciones Prácticas

Tres errores estructurales son recurrentes en co-inversiones inmobiliarias en México. Primero, la separación entre el pacto parasocial y el estatuto social sin verificación de consistencia, lo que genera instrumentos contradictorios cuya jerarquía normativa no está resuelta en el acuerdo. Segundo, la omisión de disposiciones específicas sobre capital adicional y dilución, materia analizada en la sección correspondiente de este artículo: un acuerdo que guarda silencio sobre los mecanismos de capital call y anti-dilución convierte cualquier necesidad de financiamiento no prevista en una fuente de conflicto estructural. Tercero, la ausencia de valoración acordada o de metodología de valuación para los mecanismos de salida, circunstancia que paraliza la ejecución de cualquier cláusula de compraventa forzada y expone la operación al riesgo de recaracterización fiscal descrito en la sección sobre implicaciones fiscales de la salida.

El diseño contractual de una co-inversión inmobiliaria debe anticipar el litigio desde el momento de la redacción. Un acuerdo que únicamente regula el escenario colaborativo es, en la práctica, un acuerdo incompleto.

IBG Legal es un despacho boutique especializado en litigios y asesoría transaccional en materia de contratos, estructuración de co-inversiones y desarrollo inmobiliario, con sede en Cancún y oficinas en Ciudad de México y Querétaro. Nuestra práctica en estructuración de co-inversiones inmobiliarias comprende el diseño de acuerdos para proyectos en zona restringida que requieren coordinación simultánea entre el régimen de fideicomiso inmobiliario ante la Secretaría de Economía, el cumplimiento de obligaciones ante el RNIE y la implementación de mecanismos de salida ejecutables ante los tribunales federales de Quintana Roo o mediante arbitraje comercial internacional. Una dimensión que distingue nuestra práctica es la gestión de los procedimientos de reconocimiento y ejecución de laudos arbitrales extranjeros ante los juzgados de distrito con sede en Cancún, incluyendo la coordinación procesal entre instancias federales de ejecución y el Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo cuando el activo subyacente de la disputa es un inmueble. Consultas sobre co-inversiones inmobiliarias pueden dirigirse a coinversiones@ibglegal.com.

Sources and References

Legislación

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 27. Última reforma publicada en el DOF el 18 de noviembre de 2022.

• Código Civil Federal, artículos 1825, 2303. Última reforma publicada en el DOF el 11 de enero de 2021.

• Código de Comercio, artículos 1415 al 1463. Última reforma publicada en el DOF el 24 de enero de 2025.

• Ley General de Sociedades Mercantiles, artículos 89, 141, 182 fracción III, 229 al 249, 252 al 259. Última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021.

• Ley del Mercado de Valores, artículos 13 al 19, con especial referencia a los artículos 16 (fracciones II y III) y 17, relativos a restricciones de transmisión, derechos de arrastre y acompañamiento, y mecanismos de exclusión de socios. Última reforma publicada en el DOF el 9 de enero de 2024.

• Ley de Instituciones de Crédito, artículos 46 fracción XV, 79 al 85. Última reforma publicada en el DOF el 22 de junio de 2023.

• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, artículos 381 al 407. Última reforma publicada en el DOF el 21 de enero de 2021.

• Ley de Arbitraje Comercial Internacional (incorporada en el Código de Comercio, artículos 1415 al 1463). Vigente en su texto actual.

• Ley de Inversión Extranjera y su Reglamento del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras. Última reforma al Reglamento publicada en el DOF el 31 de mayo de 2018. Véanse en particular las disposiciones relativas a plazos de inscripción ante el RNIE y requisitos de permiso de la Secretaría de Economía para fideicomisos en zona restringida.

• Ley del Impuesto Sobre la Renta, artículo 161 (enajenación de acciones por residentes en el extranjero) y disposiciones aplicables a distribución de dividendos y utilidad fiscal. Última reforma publicada en el DOF el 12 de noviembre de 2021.

• Código Civil del Estado de Quintana Roo. Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo el 14 de junio de 2024.

• Ley de Hacienda del Estado de Quintana Roo. Aplicable al Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) como tributo estatal; las tasas y exenciones varían por municipio, incluyendo los municipios de Benito Juárez y Solidaridad.

• Tratados para Evitar la Doble Imposición suscritos por México, en particular con Estados Unidos, Canadá y países miembros de la Unión Europea, en lo relativo a la cláusula de excepción inmobiliaria sobre ganancias de capital en acciones.

• T-MEC (Tratado entre México, Estados Unidos y Canadá), Capítulo 14, relativo a protección de inversiones y arbitraje inversionista-Estado. Vigente desde el 1 de julio de 2020.

Criterios Jurisprudenciales

• Principio kompetenz-kompetenz en arbitraje comercial: La Primera Sala de la SCJN ha sostenido que los tribunales judiciales deben abstenerse de conocer sobre el fondo de una controversia sometida a cláusula arbitral, reconociendo la competencia primaria del tribunal arbitral para resolver sobre su propia competencia, salvo los supuestos de nulidad manifiesta de la cláusula. Criterio derivado de resoluciones en materia de amparo indirecto relacionadas con los artículos 1424 y 1432 del Código de Comercio. Las tesis correspondientes son localizables en el Semanario Judicial de la Federación en sjf2.scjn.gob.mx bajo los índices temáticos de arbitraje comercial. En tanto se trate de tesis aisladas y no de jurisprudencia por reiteración de cinco ejecutorias conforme al artículo 222 de la Ley de Amparo, su valor precedencial es orientador, no vinculante.

• Prevalencia del estatuto social inscrito frente al pacto parasocial no inscrito: Tribunales Colegiados de Circuito han establecido que los pactos parasociales no inscritos en el Registro Público de Comercio no son oponibles a terceros de buena fe, siendo el estatuto social el instrumento rector frente a ellos, sin perjuicio de las acciones de daños entre las partes signatarias del pacto. Los criterios son localizables en el Semanario Judicial de la Federación. Su carácter de tesis aisladas o jurisprudencia vinculante debe verificarse en cada caso mediante los identificadores de tesis disponibles en sjf2.scjn.gob.mx.

• Validez de cláusulas de opción recíproca en contratos mercantiles: Tribunales Colegiados de Circuito han reconocido la validez de opciones de compraventa recíprocas en contratos mercantiles cuando el precio es determinado o determinable mediante un mecanismo objetivo, conforme al artículo 1825 del Código Civil Federal de aplicación supletoria. Criterio derivado de tesis aisladas localizables en el Semanario Judicial de la Federación; su alcance precedencial debe calificarse conforme al umbral de reiteración del artículo 222 de la Ley de Amparo.

Doctrina

• Mantilla Molina, Roberto L. Derecho Mercantil. Porrúa, México, edición vigente.

• Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Porrúa, México.

• Vásquez del Mercado, Oscar. Asambleas, Fusión, Transformación y Liquidación de Sociedades Mercantiles. Porrúa, México, edición vigente.

• González de Cossío, Francisco. Arbitraje. Porrúa, México, 3.ª edición.

Fuentes Oficiales

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx

• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: periodicooficial.qroo.gob.mx

• Suprema Corte de Justicia de la Nación, Semanario Judicial de la Federación: sjf2.scjn.gob.mx

• Secretaría de Economía, Dirección General de Inversión Extranjera (RNIE y permisos de fideicomiso en zona restringida): www.gob.mx/se