Elección de Vehículo Societario para Proyectos Inmobiliarios en México

La estructuración de un proyecto inmobiliario en México exige una decisión corporativa de primer orden: qué vehículo jurídico soportará la titularidad del activo, la relación entre socios, la distribución de utilidades y, en su caso, la eventual desinversión. La Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM), publicada en el DOF el 4 de agosto de 1934 y cuya reforma más reciente data de junio de 2023, y la Ley del Mercado de Valores (LMV), reformada en diciembre de 2024, ofrecen un menú de vehículos cuyas implicaciones prácticas difieren de forma sustancial según el perfil del inversionista, el horizonte temporal y la complejidad transaccional.

La Sociedad Anónima (SA) regulada en los artículos 87 a 206 de la LGSM sigue siendo el vehículo de mayor penetración en proyectos inmobiliarios de mediana escala. Su estructura de capital dividida en acciones, la responsabilidad limitada de los socios al monto de su aportación y la posibilidad de emitir series accionarias con derechos diferenciados la hacen funcional para proyectos con dos o tres socios y un horizonte de salida bien definido. Sin embargo, la SA presenta rigideces relevantes en materia de gobierno: el artículo 91 de la LGSM exige que el capital social quede íntegramente suscrito al momento de la constitución y que cada acción quede pagada en al menos un 20%, sin imponer ya un mínimo nominal tras la reforma de 2014; y los artículos 194 a 206 regulan asambleas con quórums que pueden ser inconvenientes cuando se requiere agilidad decisoria. Para proyectos que involucran coinversión con capital extranjero, la SA exige observar los límites sectoriales del Capítulo II de la Ley de Inversión Extranjera (LIE), así como el registro ante la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras conforme al artículo 32 de esa ley.

Sociedad Anónima Promotora de Inversión

La SAPI, introducida por la LMV en 2006, representa el vehículo de mayor sofisticación para proyectos inmobiliarios que involucran múltiples clases de inversionistas, derechos de veto, cláusulas de arrastre (drag-along) y mecanismos de preferencia en la liquidación. El régimen de la SAPI se encontraba originalmente en los artículos 16 a 28 de la LMV en su texto previo a la reforma de diciembre de 2024; la reforma publicada en el DOF en diciembre de 2024 tuvo como objeto principal los regímenes de FIBRA-E y financiamiento colectivo, por lo que la renumeración definitiva de los artículos del régimen SAPI está pendiente de verificación contra el texto del decreto publicado en el DOF. Las referencias a artículos específicos de la LMV en este artículo corresponden al texto pre-reforma salvo indicación contraria, y los lectores deben confirmar la numeración vigente en el DOF antes de citar en documentos transaccionales. A diferencia de la SA convencional, la SAPI permite pactar estatutariamente restricciones a la transmisión de acciones, derechos de tanto reforzados y fórmulas de valoración predefinidas para casos de controversia entre socios, todo ello conforme al artículo 13 de la LMV en su numeración pre-reforma. Su régimen de gobierno corporativo es más exigente: el artículo 16 exige un consejo de administración con consejeros independientes cuando así lo prevean los estatutos, lo que resulta deseable para fondos de capital privado o coinversiones con instituciones financieras. La SAPI es hoy el vehículo preferido en proyectos de desarrollo turístico y residencial de gran escala en Quintana Roo precisamente porque sus disposiciones estatutarias pueden replicar condiciones propias del private equity sin la onerosidad regulatoria de una sociedad cotizada.

Mecánicas de Salida en la SAPI: Un Análisis Operativo

La SAPI se identifica con frecuencia como el vehículo idóneo para proyectos con eventual desinversión, pero esa afirmación exige un análisis concreto de las mecánicas de salida disponibles, dado que la eficiencia del vehículo en el momento de la desinversión depende de decisiones tomadas desde la estructuración inicial.

En cuanto al tratamiento fiscal de la transmisión, los artículos 24 y 25 de la LISR establecen regímenes diferenciados según el mecanismo de salida elegido. La enajenación de acciones tributa como ganancia de capital calculada sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal promedio por acción, con la posibilidad de aplicar pérdidas de ejercicios anteriores en los términos del artículo 25. La enajenación de activos, en cambio, se integra como ingreso ordinario a la utilidad fiscal del ejercicio a la tasa corporativa del 30%, sin acceso al tratamiento de ganancia de capital, y genera adicionalmente el posible detonamiento del impuesto al valor agregado sobre el precio de los activos inmobiliarios transmitidos. Para inversionistas extranjeros, la venta de acciones en una SAPI puede beneficiarse de las tasas reducidas previstas en los tratados para evitar la doble imposición, materia que se desarrolla en la sección fiscal de este artículo. La elección entre estructura de venta de acciones y venta de activos no es, por tanto, indiferente desde la perspectiva del vendedor ni del adquirente, y debe resolverse caso por caso considerando la posición fiscal de ambas partes.

En cuanto a las cláusulas de arrastre, el artículo 13 de la LMV en su texto pre-reforma autoriza expresamente que los estatutos de la SAPI incorporen derechos de arrastre (drag-along) y derechos de acompañamiento (tag-along), lo que representa una ventaja estructural sobre la SA ordinaria en la que dichas cláusulas carecen de respaldo legal expreso. Sin embargo, la ejecutabilidad judicial de una cláusula de arrastre en México presenta limitaciones prácticas que deben considerarse. Los tribunales mexicanos aplican los principios generales de libertad contractual del Código de Comercio, pero la ejecución forzosa de una obligación de transmitir acciones a un precio determinado por fórmula estatutaria requiere el ejercicio de una acción de otorgamiento de escritura o su equivalente, con los tiempos procesales que ello implica. La estrategia más eficiente en la práctica consiste en combinar la cláusula de arrastre con un mandato irrevocable otorgado al socio mayoritario o a un tercero de confianza para formalizar la transmisión, reduciendo la dependencia del proceso judicial ordinario.

La fórmula de valoración estatutaria cumple una función adicional a la resolución de controversias: en ausencia de precio de mercado observable para las acciones de una SAPI privada, la fórmula predefinida evita situaciones de bloqueo (deadlock) en las que un socio minoritario puede obstaculizar la salida al controvertir el valor. Una fórmula bien redactada, basada en múltiplos de EBITDA proyectado, valor de tasación del inmueble o combinación de ambos, con mecanismos de arbitraje pericial vinculante, es un elemento tan relevante para la eficiencia del vehículo como cualquier disposición del régimen estatutario de gobierno corporativo.

Sociedad de Responsabilidad Limitada

La SRL, regulada en los artículos 58 a 86 de la LGSM, ofrece una estructura más cerrada y de gestión simplificada que resulta adecuada para proyectos familiares, plataformas de arrendamiento vacacional o holdings de activos con un número reducido de socios, dado que el artículo 61 limita a cincuenta el número máximo de socios. Las partes sociales no son libremente transmisibles sin el consentimiento de la mayoría de los socios conforme al artículo 65, lo que proporciona control natural sobre la composición del capital pero restringe la liquidez. Desde una perspectiva fiscal, la SRL tributa de manera idéntica a la SA bajo el régimen de personas morales del Título II de la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), lo que neutraliza cualquier ventaja fiscal diferencial entre ambas formas.

Fideicomiso de Administración e Inmobiliario

El fideicomiso, regulado en los artículos 381 a 407 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), opera como vehículo de titularidad y administración más que como forma societaria stricto sensu. En proyectos inmobiliarios cumple funciones distintas según su estructura: como fideicomiso de administración, separa patrimonialmente el activo de los riesgos del desarrollador fideicomitente; como fideicomiso en zona restringida, permite a personas físicas extranjeras adquirir derechos sobre inmuebles en la franja de 50 kilómetros de la costa conforme a los artículos 10, 10-A y 11 de la LIE, en relación con el artículo 27 constitucional, párrafo primero, y al Reglamento de la LIE en su artículo 16. El fideicomiso no es una persona moral, por lo que carece de capacidad procesal directa y la legitimación activa y pasiva recae en la institución fiduciaria, aspecto crítico en litigios sobre el activo. La Primera Sala de la SCJN ha sostenido, en una tendencia judicial consistente reflejada en diversos criterios sobre la naturaleza jurídica del fideicomiso, que el fideicomiso de administración con fines inmobiliarios no transfiere la propiedad plena al fideicomisario sino que genera derechos fideicomisarios de naturaleza personal; los lectores deben consultar el Semanario Judicial de la Federación a través del sistema IUS para identificar los números de tesis específicos aplicables a su caso, dado que los criterios relevantes no constituyen jurisprudencia obligatoria en el sentido técnico del artículo 217 de la Ley de Amparo sin la integración de las cinco tesis consecutivas requeridas. Esta tendencia tiene implicaciones directas en ejecuciones judiciales y concursos mercantiles del desarrollador.

Criterios de Selección y Combinación de Vehículos

En proyectos de mayor complejidad, la práctica de mercado en Quintana Roo ha consolidado estructuras en dos niveles: una SAPI o SA como vehículo operativo que detenta permisos de construcción, licencias de uso de suelo y relaciones laborales, con un fideicomiso de administración en el nivel superior que titula el inmueble y distribuye flujos a los inversionistas. Esta arquitectura responde a dos necesidades concretas: aislar el activo inmobiliario de los pasivos operativos del desarrollador, y facilitar la participación de inversionistas extranjeros sin requerir modificaciones societarias cada vez que ingresa un nuevo fideicomisario. Los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito han reconocido, en criterios aislados en materia de amparo cuya identificación específica por número de tesis o expediente debe verificarse en el SJFG antes de invocarse como precedente vinculante, la licitud de estas estructuras de doble nivel, confirmando que los permisos administrativos otorgados a la persona moral operativa no se desvirtúan por la existencia del fideicomiso titular del inmueble, siempre que exista una vinculación contractual clara entre ambos vehículos.

Implicaciones Fiscales Transversales

La elección del vehículo tiene consecuencias fiscales que no pueden disociarse del análisis corporativo. Bajo el artículo 7 de la LISR, las SA, SAPI y SRL tributan como personas morales residentes en México a la tasa del 30% sobre utilidades. La distribución de dividendos a socios extranjeros está sujeta a retención conforme al artículo 164 de la LISR; sin embargo, las tasas de retención efectivas varían de forma significativa para los perfiles de inversionista más frecuentes en proyectos turísticos y residenciales de Quintana Roo. Bajo el Convenio entre México y los Estados Unidos para evitar la doble imposición, la retención sobre dividendos puede reducirse al 5% cuando el beneficiario efectivo es una sociedad que posee al menos el 10% del capital de la entidad mexicana distribuidora, y al 10% en los demás casos. El Convenio con Canadá establece tasas equivalentes del 5% y 10% bajo condiciones similares. El Convenio con España prevé una retención del 5% para participaciones significativas y del 10% en los demás supuestos. Estas reducciones son materialmente relevantes para la modelación de rendimientos y deben incorporarse desde la etapa de due diligence fiscal del proyecto.

El fideicomiso de administración en su modalidad inmobiliaria puede quedar sujeto al régimen del artículo 187 de la LISR si se estructura como FIBRA, generando un régimen de transparencia fiscal favorable, aunque ello requiere la existencia de certificados de participación colocados entre el gran público inversionista, condición difícilmente satisfecha en proyectos privados de escala media. Para proyectos institucionales de mayor envergadura, los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD) y los FIBRA-E representan alternativas estructurales relevantes que permiten acceder a financiamiento de largo plazo a través del mercado de valores; el análisis detallado de ambos instrumentos excede el alcance de este artículo y será objeto de una publicación específica de IBG Legal.

Con independencia del vehículo societario seleccionado, los desarrolladores inmobiliarios que ejecutan obras de construcción pueden beneficiarse de la deducción de costos de construcción prevista en el artículo 115 de la LISR, que permite a las personas morales deducir el costo de ventas de los inmuebles construidos conforme a las reglas de costeo aplicables. Esta deducción opera de manera transversal y no está condicionada a la forma societaria del vehículo, por lo que debe planificarse desde la estructuración contable del proyecto independientemente de si el desarrollador opera como SA, SAPI o SRL.

Conclusión Operativa

No existe un vehículo universalmente óptimo. La SA conviene a proyectos de ciclo corto con socios homogéneos y capital nacional. La SAPI es el estándar para coinversiones estructuradas, capital privado y proyectos con múltiples series de inversión, con la ventaja adicional de un marco estatutario de salida más robusto cuando se diseña con las mecánicas de desinversión correctas desde el origen. La SRL ofrece simplicidad de gestión para operaciones cerradas y familiares. El fideicomiso resuelve la titularidad en zona restringida y el aislamiento patrimonial, pero requiere una institución fiduciaria autorizada y genera costos anuales de mantenimiento que deben presupuestarse desde la estructuración. La combinación de vehículos, cuando está bien documentada, supera en eficiencia a cualquier vehículo único, pero exige una arquitectura jurídica coherente desde el primer día del proyecto.

IBG Legal ha estructurado vehículos de doble nivel para proyectos de desarrollo turístico y residencial en Quintana Roo y la Riviera Maya, combinando SAPI operativas con fideicomisos de administración para coinversionistas de Estados Unidos, Canadá y Europa. La práctica de estructuración corporativa e inmobiliaria de la firma es liderada por el Lic. Gerardo Interián, con base en Cancún. Para consultas sobre la selección del vehículo adecuado para su proyecto, el diseño de mecánicas de salida o la optimización fiscal de la estructura, puede contactar directamente a través del correo gerardo.interian@ibglegal.com o por WhatsApp al +52 998 123 4567.

Sources and References

Legislation

• Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM), DOF 4 de agosto de 1934, última reforma publicada en el DOF en junio de 2023. Artículos 58 a 86 (SRL); 87 a 206 (SA); artículo 91 (suscripción y pago mínimo del capital, sin mínimo nominal tras la reforma de 2014).

• Ley del Mercado de Valores (LMV), DOF 30 de diciembre de 2005, última reforma diciembre de 2024. Artículos 13 y 16 a 28 en numeración pre-reforma (régimen de la SAPI); la renumeración derivada de la reforma de diciembre de 2024 está pendiente de verificación contra el decreto publicado en el DOF. Nota: dicho decreto se orientó principalmente a los regímenes de FIBRA-E y financiamiento colectivo; se recomienda confirmar artículos vigentes en www.dof.gob.mx antes de citar en documentos transaccionales.

• Ley de Inversión Extranjera (LIE), DOF 27 de diciembre de 1993, con reformas posteriores. Artículos 10, 10-A y 11 (zona restringida y mecanismo de fideicomiso), en relación con el artículo 27 constitucional, párrafo primero; artículo 32 (registro ante la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras); Capítulo II (actividades y adquisiciones reservadas).

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Artículo 27, párrafo primero (régimen de propiedad y zona restringida).

• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, DOF 8 de septiembre de 1998, con reformas. Artículo 16 (fideicomiso en zona restringida).

• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), DOF 27 de agosto de 1932, con reformas. Artículos 381 a 407 (fideicomiso).

• Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR), DOF 11 de diciembre de 2013, con reformas vigentes al 1 de enero de 2026. Artículos 7 (personas morales); 24 y 25 (costo fiscal en enajenación de acciones); 115 (deducción de costos de construcción para desarrolladores); 164 (retención a residentes en el extranjero por dividendos); 187 (régimen de FIBRAs).

Tax Treaties

• Convenio entre México y los Estados Unidos de América para evitar la doble imposición, DOF 3 de febrero de 1994, con Protocolo. Artículo 10 (dividendos: 5% para participaciones significativas; 10% en los demás casos).

• Convenio entre México y Canadá para evitar la doble imposición, DOF 17 de julio de 2007. Artículo 10 (dividendos: 5% para participaciones significativas; 10% en los demás casos).

• Convenio entre México y el Reino de España para evitar la doble imposición, DOF 27 de enero de 1995, con Protocolo modificatorio. Artículo 10 (dividendos: 5% para participaciones significativas; 10% en los demás casos).

Judicial Criteria

• Primera Sala de la SCJN: tendencia judicial consistente en materia de naturaleza jurídica del fideicomiso de administración inmobiliario, en el sentido de que los derechos del fideicomisario son de naturaleza personal y no constituyen propiedad plena sobre el inmueble fideicomitido, con implicaciones en ejecuciones judiciales y procedimientos concursales. Los criterios específicos aplicables deben identificarse por número de tesis o registro IUS en el Semanario Judicial de la Federación y Gaceta (SJFG), disponible en sjf2.scjn.gob.mx. Los criterios referenciados en este artículo no constituyen jurisprudencia obligatoria en el sentido técnico del artículo 217 de la Ley de Amparo sin la integración formal de cinco tesis consecutivas.

• Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Quintana Roo): criterios aislados en materia de amparo reconociendo la licitud de estructuras de doble nivel (sociedad operativa más fideicomiso de administración), confirmando que los permisos administrativos otorgados a la persona moral operativa no se desvirtúan por la existencia del fideicomiso titular del inmueble, siempre que la vinculación contractual entre ambos vehículos esté debidamente documentada. Los expedientes y números de tesis específicos deben verificarse en el SJFG antes de invocar estos criterios como precedente en actuaciones judiciales o documentos transaccionales.

Doctrine

• Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México. 2a. edición, 1989. ISBN 968-452-867-X. Nota: se recomienda complementar con doctrina posterior a 2006 para el análisis específico del régimen SAPI, dado que esta obra es anterior a la introducción de dicho vehículo por la LMV.

• Mantilla Molina, Roberto L. Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México. 29a. edición, 1993. ISBN 970-07-0070-3. Nota: obra de referencia para principios generales de derecho societario mexicano; anterior al régimen SAPI y a las reformas de 2014 a la LGSM; debe leerse en conjunto con la legislación vigente para los temas objeto de este artículo.

• Díaz Bravo, Arturo. Contratos Mercantiles. IURE Editores, México. 10a. edición, 2013. ISBN 978-607-7743-52-9.

• Rojas Amandi, Víctor Manuel. La Sociedad Anónima Promotora de Inversión. Revista de Derecho Privado, UNAM, México, 2007. Referencia doctrinal contemporánea al régimen SAPI introducido por la LMV de 2005.

Official Sources

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx

• Semanario Judicial de la Federación y Gaceta (SJFG), sistema IUS: sjf2.scjn.gob.mx

• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: www.qroo.gob.mx

• Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), circulares y disposiciones aplicables a la SAPI: www.cnbv.gob.mx

• Secretaría de Economía, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras, registro y resoluciones: www.gob.mx/se