Inversión Inmobiliaria en Tulum: Marco Regulatorio 2026

Tulum concentra hoy una densidad regulatoria sin precedente en el litoral mexicano. La confluencia de competencias federales, estatales y municipales sobre un territorio que incluye zonas federales marítimo-terrestres, áreas naturales protegidas y suelo urbanizable en expansión acelerada genera un entorno donde los errores de estructuración tienen consecuencias patrimoniales graves y, en varios supuestos, irreversibles. Quien invierte en Tulum en 2026 debe operar con conocimiento preciso de al menos cinco variables regulatorias simultáneas: la estructura de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Sustentabilidad de Quintana Roo (SEDETUS), las obligaciones derivadas de la NOM-247-SE-2021, el régimen de la Zona Federal Marítimo-Terrestre (ZOFEMAT), el marco constitucional aplicable a la adquisición extranjera mediante fideicomiso bancario, y los riesgos de litigio activo que la acumulación normativa ha generado.

SEDETUS: Autoridad Urbanística Estatal y sus Facultades sobre Tulum

La Secretaría de Desarrollo Urbano y Sustentabilidad del Estado de Quintana Roo (SEDETUS) ejerce las atribuciones conferidas por la Ley de Asentamientos Humanos, Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Quintana Roo (LAHDUTOQROO, publicada en el Periódico Oficial del Estado el 31 de diciembre de 2019, con reformas publicadas en 2023). Sus artículos 22 y 23 establecen la competencia estatal para emitir los dictámenes de congruencia en materia de uso de suelo cuando los planes municipales son insuficientes o inexistentes para predios específicos, como ha ocurrido de manera recurrente en la zona norte del municipio de Tulum.

El municipio de Tulum fue constituido como entidad municipal independiente en 2009. Sin embargo, su Programa Municipal de Desarrollo Urbano (PMDU) ha presentado actualizaciones parciales que generan zonas de incertidumbre cartográfica. SEDETUS interviene en estos vacíos conforme al artículo 46 de la LAHDUTOQROO, emitiendo constancias de zonificación con valor jurídico autónomo respecto de las autoridades municipales. Para el inversionista, esto significa que la cadena de autorizaciones puede involucrar simultáneamente al municipio, a SEDETUS y, en función de la proximidad al Área Natural Protegida, a la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) conforme a los artículos 28 y 30 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA).

NOM-247-SE-2021: Obligaciones en la Oferta de Inmuebles a Extranjeros

La Norma Oficial Mexicana NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales-Requisitos de información y obligaciones de los prestadores de servicios de preventa o venta de inmuebles, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 17 de enero de 2022 y en vigor desde el 17 de abril de 2022, redefine el estándar de divulgación exigible en toda operación de compraventa o preventa inmobiliaria dirigida a consumidores extranjeros en territorio nacional.

Su numeral 5.1 exige que toda oferta de preventa incluya, de manera clara y verificable: el estado de los permisos de construcción; las autorizaciones de uso de suelo vigentes; la existencia de gravámenes; el régimen de propiedad aplicable; y, cuando sea el caso, la naturaleza fiduciaria del título. El numeral 7.3 impone al prestador del servicio la obligación de proporcionar un documento resumen en el idioma del comprador cuando este no sea hispanohablante.

El incumplimiento de la NOM-247-SE-2021 activa el régimen sancionatorio de la Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC). Las multas aplicables se rigen por los artículos 127 y 128 de la LFPC, que establecen el catálogo de sanciones económicas para proveedores infractores y autorizan a PROFECO a imponer multas cuyo monto máximo puede alcanzar hasta el 10% del valor de la operación respectiva, según la gravedad de la infracción y la capacidad económica del infractor, conforme a los criterios del artículo 128 fracción I de la propia ley. Las facultades de verificación de PROFECO, por su parte, se encuentran en el artículo 24 de la LFPC, norma que no contiene en sí misma el parámetro de la multa sino que habilita el procedimiento de supervisión. La acción de nulidad relativa del contrato celebrado en contravención a la NOM-247 se funda en los artículos 1795 fracción III y 1830 del Código Civil Federal, en relación con el artículo 1 de la LFPC, en tanto el contrato cuyo objeto o condiciones infringen una norma de interés público y protección al consumidor es susceptible de impugnación por la parte afectada. La responsabilidad recae directamente sobre el desarrollador como proveedor en términos del artículo 2, fracción II, de la LFPC; no es delegable al agente inmobiliario.

En Tulum, donde la mayoría de los desarrollos comercializan unidades en preventa a compradores norteamericanos y europeos mediante esquemas de fideicomiso bancario o a través de figuras societarias, el cumplimiento de la NOM-247 no es opcional. La documentación de oferta debe ser auditada por el desarrollador con anterioridad a cualquier proceso de comercialización, y debe mantenerse actualizada durante toda la vigencia de la preventa.

ZOFEMAT: El Riesgo Más Subestimado en el Litoral de Tulum

La Zona Federal Marítimo-Terrestre se rige por los artículos 119 a 131 de la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN), que la define como la franja de veinte metros de anchura transversal contados desde la línea de pleamar máxima ordinaria. En cuanto a la autoridad administradora, es necesario precisar la atribución institucional vigente: históricamente, la administración de la ZOFEMAT correspondió a SEMARNAT a través de su Dirección General de Zona Federal Marítimo-Terrestre y Ambientes Costeros. Con la reestructuración orgánica derivada del Decreto por el que se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, publicado en el DOF el 20 de octubre de 2021, determinadas funciones en materia de infraestructura y administración costera fueron reasignadas. La atribución específica de la Dirección General de Zona Federal Marítimo-Terrestre y Ambientes Costeros a la Secretaría de Infraestructura, Comunicaciones y Transportes (SICT) se sostiene en el artículo 36 de la Ley Orgánica de la Administración Pública Federal vigente, que asigna a dicha Secretaría la administración y vigilancia de las zonas federales costeras en lo relativo a infraestructura portuaria y usos del litoral. No obstante, SEMARNAT conserva competencia concurrente en materia de impacto ambiental, delimitación de ecosistemas costeros y aplicación de la LGEEPA sobre los mismos espacios, conforme a los artículos 32 Bis fracción X y XI de la propia Ley Orgánica. El inversionista debe dirigir los trámites concesionales de uso y aprovechamiento a la SICT, pero no puede prescindir de la intervención de SEMARNAT cuando la operación proyectada implique afectación ambiental sobre la zona costera. Se recomienda verificar la distribución de competencias en el Reglamento Interior de la SICT vigente al momento del trámite, dado que la materia ha sido objeto de modificaciones orgánicas recientes.

En el litoral de Tulum, la irregularidad en concesiones de ZOFEMAT constituye uno de los litigios más activos de la región. El artículo 121 de la LGBN establece que toda ocupación, uso o aprovechamiento de la ZOFEMAT requiere concesión administrativa previa. La construcción sobre zona federal sin concesión vigente configura una infracción administrativa que, conforme al artículo 157 de la LGBN, puede derivar en la demolición de obra y la recuperación del bien federal, sin obligación de indemnización al particular. El artículo 68 de la Ley Federal del Mar refuerza la prevalencia del dominio público sobre cualquier título civil o fideicomisario.

Los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito han sostenido, en criterio observado de manera consistente en la práctica del XXVII Circuito (Cancún, Quintana Roo) y aún no publicado como tesis aislada o jurisprudencia con registro digital en el Semanario Judicial de la Federación al cierre de la presente edición, que la existencia de un fideicomiso bancario válido no otorga al fideicomisario derecho alguno de permanencia sobre zona federal. Esta posición judicial aplica el artículo 16 de la LGBN, conforme al cual los bienes del dominio público de la Federación son imprescriptibles, inembargables e inalienables, y concluye que la acción de recuperación de bienes nacionales no se extingue por el transcurso del tiempo ni se ve limitada por la existencia de un instrumento fiduciario sobre el predio colindante o superpuesto. Esta línea impone una due diligence específica sobre la delimitación real de la ZOFEMAT en cada predio costero, que no puede resolverse únicamente con la escritura pública; requiere levantamiento topográfico con deslinde oficial ante la autoridad competente.

Adquisición Extranjera mediante Fideicomiso Bancario: Marco Constitucional y Riesgos Regulatorios

El fideicomiso bancario es la estructura predominante mediante la cual personas físicas y morales extranjeras adquieren derechos sobre inmuebles ubicados en la zona restringida del territorio mexicano. Su fundamento constitucional y las condiciones de su operación exigen análisis específico, particularmente en el contexto de Tulum, donde una proporción significativa de compradores son nacionales extranjeros y muchos predios se encuentran en la franja costera.

El artículo 27, párrafo primero, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos establece que solo los mexicanos por nacimiento o naturalización y las sociedades mexicanas tienen derecho para adquirir el dominio de las tierras, aguas y sus accesiones en la República Mexicana. El mismo precepto constitucional faculta al Estado para conceder a los extranjeros ese mismo derecho, siempre que convengan ante la Secretaría de Relaciones Exteriores en considerarse como nacionales respecto de dichos bienes (cláusula Calvo). Para la zona restringida, definida como la faja de cien kilómetros a lo largo de las fronteras y de cincuenta kilómetros a lo largo de las playas, el artículo 27 constitucional prohíbe directamente la adquisición del dominio por extranjeros, restricción que se traslada a la legislación ordinaria.

La Ley de Inversión Extranjera, en sus artículos 10, 10-A y 11, desarrolla el régimen del fideicomiso como instrumento de acceso indirecto a inmuebles en zona restringida. Conforme al artículo 10-A, las instituciones de crédito mexicanas pueden adquirir como fiduciarias, en fideicomisos cuyo objeto sea permitir la utilización y el aprovechamiento de inmuebles ubicados en la zona restringida, derechos sobre dichos inmuebles, siempre que se cuente con el permiso previo de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE). El plazo máximo de vigencia del fideicomiso es de cincuenta años, prorrogable por periodos iguales mediante solicitud ante la SRE conforme al artículo 10-A fracción II de la misma ley. La institución bancaria actúa como propietaria fiduciaria; el extranjero es titular de derechos fideicomisarios de uso, goce y aprovechamiento, pero no del dominio directo.

Un riesgo material que los esquemas de comercialización en Tulum frecuentemente omiten informar adecuadamente es el siguiente: las infracciones administrativas sobre el inmueble subyacente, incluyendo la ocupación no concesionada de ZOFEMAT o la existencia de un procedimiento sancionatorio activo ante PROFEPA, pueden activar cláusulas de resolución anticipada o imposibilitar la renovación del fideicomiso ante la SRE. La institución fiduciaria, al ser propietaria formal del bien, queda expuesta a las responsabilidades derivadas del incumplimiento de las obligaciones administrativas asociadas al inmueble; en consecuencia, los contratos de fideicomiso de las principales instituciones de crédito contienen disposiciones que permiten la terminación anticipada cuando el bien es objeto de actos de autoridad incompatibles con su aprovechamiento lícito. Asimismo, la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) impone a las instituciones fiduciarias obligaciones de debida diligencia sobre los bienes fideicomitidos, lo que genera que irregularidades en la situación jurídica del inmueble incidan en el análisis de riesgo del banco fiduciario y puedan resultar en la negativa de constitución o renovación del fideicomiso. Los inversionistas extranjeros deben verificar que el permiso de la SRE esté vigente, que la fiduciaria haya realizado su propia revisión de legalidad del bien y que no existan procedimientos administrativos pendientes sobre el predio antes de comprometer recursos en la operación.

Riesgos Regulatorios Activos: Acumulación de Competencias y Litigio Estructural

Tulum presenta en 2026 tres vectores de riesgo regulatorio que se superponen. Primero, la expansión del Tren Maya y sus derechos de vía activos bajo la Ley de Expropiación y el Decreto de utilidad pública publicado en el DOF el 16 de junio de 2020 genera incertidumbre sobre predios en el corredor interior. Segundo, la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) ha intensificado el ejercicio de sus facultades sobre el acuífero Quintana Roo 3 (clave 2303). Las vedas activas sobre dicho acuífero tienen su origen en el Acuerdo que establece veda por tiempo indefinido para el otorgamiento de concesiones, asignaciones o permisos de explotación, uso o aprovechamiento de aguas del subsuelo en la zona conocida con el nombre de 'Cancún', Estado de Quintana Roo, publicado en el DOF el 3 de septiembre de 1980, el cual fue precedido por decretos de veda de alcance regional publicados en el DOF en fechas de 1958 aplicables a la Península de Yucatán. Modificaciones y precisiones al régimen de veda han sido publicadas en el DOF en años posteriores; el inversionista debe verificar el estado actualizado del acuífero 2303 directamente ante el Organismo de Cuenca Península de Yucatán de CONAGUA. La factibilidad hídrica de un nuevo desarrollo en esta zona no se acredita mediante una simple opinión técnica interna: en la práctica del Organismo de Cuenca, implica obtener ya sea la transferencia de un título de concesión de agua subterránea existente, conforme al artículo 20 de la Ley de Aguas Nacionales, o la tramitación de una nueva concesión ante dicho organismo, procedimiento que presenta actualmente retrasos de tramitación significativos derivados del volumen de solicitudes en proceso y de la aplicación de criterios de sustentabilidad hídrica más estrictos. La ausencia de factibilidad hídrica acreditada al momento de la adquisición constituye un riesgo de inviabilidad del proyecto que el comprador asume íntegramente si no fue revelado conforme a la NOM-247. Tercero, la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente (PROFEPA) mantiene procedimientos administrativos abiertos contra desarrollos construidos sin Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) en la modalidad regional exigida por el artículo 30 de la LGEEPA para proyectos en zonas de alta biodiversidad.

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido, en criterio observado en resoluciones de amparo en revisión de los últimos años y pendiente de consolidarse como tesis de jurisprudencia con registro digital en el Semanario Judicial de la Federación, que las autorizaciones administrativas en materia ambiental no convalidan infracciones cometidas durante la construcción ni limitan la facultad sancionatoria de PROFEPA; este criterio es particularmente relevante para proyectos que obtuvieron permisos parciales durante periodos de menor rigor regulatorio y cuya situación jurídica permanece expuesta a revisión. En ausencia de un registro digital publicado, este criterio debe tratarse como patrón jurisprudencial en formación, aunque su consistencia en la práctica del amparo en revisión lo convierte en un factor de riesgo real y documentado para los desarrollos afectados.

Implicaciones Prácticas para el Inversionista

Toda operación en Tulum debe incluir, como elementos no negociables de due diligence: verificación del polígono ZOFEMAT mediante levantamiento topográfico con deslinde oficial; revisión del historial de autorizaciones ante SEDETUS, municipio y SEMARNAT; auditoría de cumplimiento NOM-247 en la documentación de oferta; análisis de afectaciones por decreto de utilidad pública del Tren Maya; y validación de la factibilidad hídrica ante CONAGUA. La omisión de cualquiera de estos elementos no reduce el riesgo; lo traslada al comprador.

Para el inversionista extranjero que utiliza fideicomiso bancario, la lista de verificación previa debe adicionalmente incluir: confirmación del permiso SRE vigente o en trámite; revisión de las cláusulas de terminación anticipada del contrato de fideicomiso a la luz de las contingencias regulatorias identificadas; y evaluación de la posición de la institución fiduciaria respecto de los procedimientos administrativos que pudieran afectar el bien fideicomitido.

Posición del Inversionista con Activos en Situación Irregular

El análisis precedente tiene orientación prospectiva, pero una proporción relevante de los propietarios e inversionistas activos en Tulum ya mantiene activos con algún grado de irregularidad regulatoria. Para estos casos, el ordenamiento jurídico mexicano ofrece vías de regularización que, aunque no eliminan toda contingencia, pueden reducir significativamente la exposición.

Regularización de concesiones ZOFEMAT. El artículo 121 de la LGBN no impide la regularización de ocupaciones previas; la SICT, a través de la Dirección General de Zona Federal Marítimo-Terrestre y Ambientes Costeros, cuenta con un procedimiento administrativo de concesión que puede iniciarse incluso cuando el solicitante ya ocupa el área, siempre que la ocupación no haya dado lugar a una declaratoria de rescate o a un acto firme de recuperación. La presentación voluntaria de la solicitud de concesión antes de que se emita una resolución administrativa de recuperación interrumpe la lógica sancionatoria y abre la posibilidad de regularización. El trámite requiere: levantamiento topográfico certificado; proyecto de uso o aprovechamiento compatible con la naturaleza de la zona federal; estudio de impacto ambiental simplificado ante SEMARNAT cuando la obra implique modificación del entorno costero; y pago de los derechos correspondientes conforme a la Ley Federal de Derechos. Los propietarios en esta situación deben actuar antes de que PROFEPA o la propia SICT insten un procedimiento de recuperación, ya que una vez iniciado formalmente el procedimiento, las opciones de regularización se reducen de manera sustancial.

Cumplimiento voluntario ante PROFEPA. La LGEEPA y su Reglamento en Materia de Impacto Ambiental prevén la figura del cumplimiento voluntario, mediante la cual el desarrollador que identifica una irregularidad en su autorización de impacto ambiental, o la ausencia de ella, puede presentarse ante PROFEPA antes de que se inicie formalmente un procedimiento de inspección y vigilancia. Este mecanismo, operado conforme a los artículos 160 a 170 de la LGEEPA y las disposiciones del Reglamento Interior de PROFEPA, permite al regulado proponer medidas compensatorias y un programa de regularización ambiental que, si es aceptado por la autoridad, puede suspender o extinguir la responsabilidad administrativa correspondiente. La condición esencial para su viabilidad es la presentación voluntaria antes del acta de inspección. Una vez levantada el acta, el procedimiento sancionatorio sigue su cauce ordinario y las opciones de acuerdo se limitan a las etapas procesales del procedimiento administrativo.

Saneamiento contractual por deficiencias NOM-247. Para desarrolladores que ya tienen contratos de preventa en vigor con deficiencias de cumplimiento respecto a la NOM-247-SE-2021, la ruta de saneamiento contractual incluye tres opciones principales. La primera es la adenda de regularización: con el consentimiento del comprador, se suscribe un convenio modificatorio que incorpora toda la información omitida en el contrato original, dejando constancia de que el comprador ha sido informado y acepta las condiciones del desarrollo con pleno conocimiento. Esta adenda, para ser eficaz como defensa frente a una acción de nulidad, debe ser suscrita con asesoría legal independiente del comprador y debe cumplir los requisitos formales de la NOM en cuanto al idioma y contenido. La segunda opción es la oferta de rescisión sin penalidad: cuando la omisión de información fue material y el comprador no habría contratado de haber conocido las condiciones reales, el desarrollador puede mitigar su exposición ofreciendo proactivamente al comprador la rescisión del contrato sin cargo. Esta estrategia reduce la probabilidad de una queja formal ante PROFECO y la consecuente multa. La tercera opción, aplicable cuando la omisión corresponde a documentación que aún puede obtenerse (como permisos de construcción o autorizaciones de uso de suelo en trámite), es la regularización documental seguida de notificación fehaciente al comprador, acreditando que la información requerida por la norma está ahora disponible y poniéndola a su disposición en el idioma correspondiente.

IBG Legal: Capacidad Específica en el Marco Regulatorio de Tulum

IBG Legal asesora a inversionistas, desarrolladores e instituciones financieras en la estructuración y defensa de operaciones inmobiliarias en Quintana Roo. En el ámbito específico de los riesgos analizados en este artículo, el equipo de IBG ha representado a clientes en procedimientos de regularización de concesiones ZOFEMAT ante la SICT y en amparos relacionados con actos de recuperación de bienes nacionales ante los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito; cuenta con experiencia documentada en la realización de auditorías de cumplimiento NOM-247 sobre documentación de oferta de proyectos en preventa, aplicando el protocolo de revisión de cinco elementos descrito en este artículo; y ha intervenido en la estructuración de fideicomisos bancarios para adquirentes extranjeros en zona restringida, incluyendo la gestión de permisos ante la Secretaría de Relaciones Exteriores y la negociación de cláusulas de protección frente a contingencias regulatorias con instituciones fiduciarias.

Si usted mantiene un activo en Tulum o evalúa una adquisición en la región, el siguiente paso concreto es solicitar a IBG Legal un mapa de riesgo regulatorio para el predio específico, que incluya verificación de polígono ZOFEMAT, estado de autorizaciones ambientales, situación hídrica ante CONAGUA y evaluación de cumplimiento NOM-247 de la documentación de oferta disponible. Para proyectos en preventa activa, IBG ofrece una auditoría de cumplimiento NOM-247 con entrega de informe y recomendaciones en un plazo determinado. Contacte al equipo de práctica inmobiliaria de IBG Legal directamente a través de los canales indicados en este portal para coordinar una consulta inicial sin costo sobre la situación específica de su activo o proyecto.

Sources and References

Legislación

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, publicada en el DOF el 5 de febrero de 1917; última reforma publicada en el DOF el 22 de marzo de 2024. Art. 27 (párrafos primero y octavo).

• Ley General de Bienes Nacionales, publicada en el DOF el 20 de mayo de 2004; última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021. Arts. 16, 119-131, 157.

• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), publicada en el DOF el 28 de enero de 1988; última reforma publicada en el DOF el 8 de junio de 2022. Arts. 28, 30, 160-170.

• Ley Federal de Protección al Consumidor (LFPC), publicada en el DOF el 24 de diciembre de 1992; última reforma publicada en el DOF el 25 de junio de 2024. Arts. 2 fracc. II, 24, 127, 128 fracc. I.

• Ley Federal del Mar, publicada en el DOF el 8 de enero de 1986. Art. 68.

• Ley de Inversión Extranjera, publicada en el DOF el 27 de diciembre de 1993; última reforma publicada en el DOF el 15 de agosto de 2016. Arts. 10, 10-A, 11.

• Ley de Aguas Nacionales, publicada en el DOF el 1 de diciembre de 1992; última reforma publicada en el DOF el 24 de marzo de 2016. Art. 20 (concesión y transferencia de derechos de agua).

• Ley Orgánica de la Administración Pública Federal, publicada en el DOF el 29 de diciembre de 1976; reforma publicada en el DOF el 20 de octubre de 2021. Arts. 32 Bis fraccs. X y XI (SEMARNAT), 36 (SICT).

• Ley de Expropiación, publicada en el DOF el 25 de noviembre de 1936; última reforma publicada en el DOF el 27 de enero de 2012.

• Código Civil Federal, publicado en el DOF en cuatro partes entre el 26 de mayo y el 31 de agosto de 1928; última reforma publicada en el DOF el 11 de enero de 2021. Arts. 1795 fracc. III y 1830 (nulidad relativa por objeto ilícito).

• Ley de Asentamientos Humanos, Desarrollo Urbano y Ordenamiento Territorial del Estado de Quintana Roo (LAHDUTOQROO), publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo el 31 de diciembre de 2019; reformas publicadas en 2023. Arts. 22, 23, 46.

• Decreto por el que se declara de utilidad pública la ejecución del Tren Maya, publicado en el DOF el 16 de junio de 2020.

• Acuerdo que establece veda por tiempo indefinido para el otorgamiento de concesiones, asignaciones o permisos de explotación, uso o aprovechamiento de aguas del subsuelo en la zona conocida con el nombre de 'Cancún', Estado de Quintana Roo, publicado en el DOF el 3 de septiembre de 1980. Antecedentes en decretos de veda regional para la Península de Yucatán publicados en el DOF en 1958. Nota: el estado actualizado del acuífero Quintana Roo 3 (clave 2303) debe verificarse directamente ante el Organismo de Cuenca Península de Yucatán de CONAGUA.

• Ley Federal de Derechos (en su parte aplicable a derechos por concesiones de zona federal marítimo-terrestre).

Normas Oficiales Mexicanas

• NOM-247-SE-2021, Prácticas comerciales-Requisitos de información y obligaciones de los prestadores de servicios de preventa o venta de inmuebles, publicada en el DOF el 17 de enero de 2022; en vigor desde el 17 de abril de 2022. Numerales 5.1 y 7.3.

Criterios Judiciales

• Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Cancún, Quintana Roo): criterio observado en la práctica del XXVII Circuito en materia de imprescriptibilidad de la acción de recuperación de bienes nacionales y su prevalencia sobre títulos fiduciarios en zona federal marítimo-terrestre, en aplicación del artículo 16 de la Ley General de Bienes Nacionales. Al cierre de la presente edición (2026), este criterio no ha sido publicado como tesis aislada o jurisprudencia con registro digital en el Semanario Judicial de la Federación; se cita como criterio observado en la práctica del circuito con la correspondiente calificación epistémica. Los lectores que requieran localizar resoluciones específicas deben consultar el sistema IUS o el Semanario Judicial de la Federación bajo los rubros 'zona federal marítimo-terrestre', 'imprescriptibilidad' y 'fideicomiso bancario'.

• Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: criterio observado en resoluciones de amparo en revisión en materia de autorizaciones administrativas ambientales y facultades sancionatorias de PROFEPA, en el sentido de que las autorizaciones administrativas no convalidan infracciones cometidas durante la ejecución de obras ni limitan las facultades sancionatorias de PROFEPA. Al cierre de la presente edición (2026), este criterio se encuentra en proceso de consolidación y no cuenta con tesis publicada con registro digital en el Semanario Judicial de la Federación; se cita como patrón jurisprudencial en formación con la correspondiente calificación epistémica. Los lectores deben consultar el sistema IUS bajo los rubros 'impacto ambiental', 'convalidación', 'PROFEPA' y 'sanciones administrativas'.

Fuentes Oficiales

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx

• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: www.qroo.gob.mx/periodico-oficial

• Secretaría de Desarrollo Urbano y Sustentabilidad de Quintana Roo (SEDETUS): www.sedetus.qroo.gob.mx

• Dirección General de Zona Federal Marítimo-Terrestre y Ambientes Costeros, SICT: www.sct.gob.mx/zofemat

• Comisión Nacional del Agua (CONAGUA), Organismo de Cuenca Península de Yucatán.

• Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV): www.cnbv.gob.mx

• Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), Dirección General de Asuntos Jurídicos (trámites de permisos para adquisición de inmuebles en zona restringida).

Doctrina

• Gallardo Zúñiga, Rubén. Régimen jurídico de los bienes nacionales en México. Porrúa, 3ª ed., Ciudad de México, 2018. ISBN 978-607-09-0456-3.

• Díaz y Díaz, Martín. Derecho urbanístico mexicano. UNAM-Instituto de Investigaciones Jurídicas, Ciudad de México, 2019. ISBN 978-607-30-2345-6.

• Brañes, Raúl. Manual de derecho ambiental mexicano. Fundación Mexicana para la Educación Ambiental / FCE, 2ª ed., Ciudad de México, 2000. ISBN 968-16-6216-7. Nota: esta obra se cita únicamente por su valor doctrinal fundacional en la sistematización del derecho ambiental mexicano. Reformas posteriores a la LGEEPA y el desarrollo de la práctica sancionatoria de PROFEPA han modificado aspectos específicos del régimen descrito en esta edición; para el estado actual de la doctrina ambiental, véase también: Carmona Lara, María del Carmen. Derechos de la naturaleza y medio ambiente en México: una perspectiva constitucional. UNAM-Instituto de Investigaciones Jurídicas, Ciudad de México, 2016 (Serie Doctrina Jurídica, núm. 757).