NDAs y Acuerdos de Confidencialidad en Transacciones Inmobiliarias y Corporativas

Los acuerdos de confidencialidad, conocidos indistintamente como NDAs (Non-Disclosure Agreements) o acuerdos de no divulgación, constituyen instrumentos contractuales de uso crítico en operaciones de due diligence inmobiliario, fusiones y adquisiciones, coinversiones y reestructuras corporativas. Su redacción descuidada genera litigios costosos y, con mayor frecuencia, deja sin tutela efectiva la información más sensible de las partes.

Marco Legal Aplicable en México

El régimen jurídico de los NDAs en México se construye sobre varias capas normativas. El Código Civil Federal, en sus artículos 1792 a 1859, regula la teoría general de los contratos y establece los requisitos de validez aplicables a cualquier convenio, incluyendo objeto lícito, consentimiento libre de vicios y capacidad de las partes. El artículo 1796 fija el principio de obligatoriedad de los contratos libremente celebrados, base sobre la cual se exige cumplimiento forzoso.

En materia de secretos empresariales, la Ley Federal de Protección a la Propiedad Industrial (LFPPI), publicada el 1 de julio de 2020 y vigente con sus reformas hasta 2025, regula expresamente los secretos industriales en sus artículos 163 a 172. El artículo 163 define el secreto industrial como toda información de aplicación industrial o comercial que guarde una persona con carácter confidencial, que le signifique obtener o mantener una ventaja competitiva. Su protección presupone que el titular haya adoptado medidas razonables para mantener la confidencialidad, lo que convierte al NDA en evidencia clave de dicha diligencia.

El artículo 170 de la LFPPI establece los actos prohibidos en relación con los secretos industriales: la divulgación, adquisición o uso de un secreto industrial sin consentimiento del titular. Estas conductas pueden encuadrarse jurídicamente en dos categorías distintas dentro de la propia LFPPI: por un lado, como infracciones en materia de propiedad industrial susceptibles de persecución administrativa ante el IMPI; por otro, como actos de competencia desleal en los términos de los artículos 229 a 232 de la misma ley, que conforman un régimen autónomo dentro del Capítulo III del Título VII. Es importante no confundir ambos encuadres: la acción de infracción y la acción por competencia desleal tienen presupuestos procesales y consecuencias distintas, aunque puedan derivarse de los mismos hechos.

En el plano penal, la LFPPI contiene sus propias disposiciones sancionatorias para delitos contra la propiedad industrial en sus artículos 223 a 228, los cuales tipifican conductas que incluyen la revelación indebida de secretos industriales y prevén penas privativas de libertad y multas. Adicionalmente, el Código Penal Federal contempla en sus artículos 210 y 211 bis el delito de revelación de secretos, normas que pueden resultar aplicables en función del sujeto activo y de las circunstancias específicas de la divulgación. La articulación entre ambos cuerpos normativos exige un análisis de concurso de normas en cada caso concreto.

Para transacciones con componente digital o bases de datos personales, la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares (LFPDPPP) de 2010 impone obligaciones relevantes sobre la información personal compartida durante procesos de due diligence, particularmente en operaciones que involucran carteras de arrendatarios, registros de clientes o empleados. El artículo 19 obliga a los responsables a adoptar medidas de seguridad administrativas, técnicas y físicas para proteger los datos personales. Los artículos 21 y 22 extienden obligaciones de seguridad y confidencialidad a los encargados del tratamiento y a los terceros que acceden a datos en virtud de relaciones jurídicas con el responsable. Estas disposiciones son directamente aplicables a los receptores de información en procesos de due diligence cuando dicha información comprende datos de carácter personal.

Cláusulas Esenciales y Alcance

Un NDA técnicamente sólido requiere precisión en los siguientes elementos nucleares:

• Definición de información confidencial: debe ser suficientemente amplia para cubrir información financiera, proyecciones, titularidad de activos, estrategias de desarrollo y datos operativos, pero no tan genérica que resulte inaplicable. Las cláusulas tipo "toda información intercambiada" han sido interpretadas restrictivamente por tribunales mexicanos, que exigen razonabilidad en el alcance.

• Exclusiones expresas: información de dominio público, obtenida legítimamente de terceros, o ya conocida por la parte receptora antes del acuerdo. Estas exclusiones son reconocidas implícitamente por el sistema jurídico mexicano y su ausencia del texto no las elimina, pero su inclusión expresa reduce la litigiosidad.

• Obligaciones de uso restringido: la información confidencial debe limitarse al propósito específico de la transacción, con prohibición explícita de uso para fines competitivos o de extracción de valor.

• Deber de custodia: el NDA debe imponer a la parte receptora un estándar de cuidado equivalente al que aplica a su propia información confidencial, con un mínimo razonable independientemente del estándar interno del receptor.

• Devolución o destrucción de información confidencial: la ausencia de esta cláusula deja información estratégica en posesión del receptor de manera indefinida una vez terminadas las negociaciones, situación que ninguna parte divulgadora debería aceptar. La cláusula debe especificar el mecanismo aplicable: devolución física de documentos, eliminación verificable de archivos digitales, borrado de copias en sistemas de correo electrónico y almacenamiento en la nube, y destrucción de análisis internos elaborados a partir de la información recibida. Dada la complejidad práctica de acreditar la eliminación completa en entornos digitales, se recomienda que la cláusula exija una certificación escrita de destrucción suscrita por un representante autorizado de la parte receptora dentro de un plazo determinado tras la terminación del acuerdo o de las negociaciones.

NDA Unilateral versus NDA Bilateral: Una Decisión Estructural

Una decisión que con frecuencia se toma sin suficiente análisis es si el acuerdo de confidencialidad debe estructurarse como unilateral o bilateral. En un NDA unilateral, solo una parte divulga información confidencial y la otra asume exclusivamente obligaciones de reserva. En un NDA bilateral o mutuo, ambas partes se constituyen simultáneamente como divulgadoras y receptoras, asumiendo obligaciones recíprocas de confidencialidad.

En etapas tempranas de una transacción inmobiliaria o corporativa, la situación más frecuente es asimétrica: el desarrollador o vendedor comparte estudios de factibilidad, modelos financieros, permisos y estructuras de propiedad con un inversionista o adquirente potencial que, en esa fase, no divulga información equivalente. Forzar una estructura bilateral en ese contexto puede generar obligaciones inesperadas para la parte divulgadora si el receptor, a su vez, le transmite información que este considera confidencial. Más aún, una redacción bilateral descuidada puede dar lugar a reclamaciones cruzadas sobre información trivial o de acceso común.

La estructura bilateral resulta apropiada cuando ambas partes comparten genuinamente información sensible desde el inicio, como ocurre en joint ventures entre desarrolladores con carteras de activos propias o en procesos de fusión entre empresas de tamaño comparable. En operaciones donde la asimetría informativa es estructural, el NDA unilateral protege con mayor precisión a la parte divulgadora y delimita con claridad quién asume qué obligaciones. La elección entre ambas estructuras debe hacerse antes de la redacción del instrumento, no ajustarse retroactivamente a una plantilla genérica.

NDA Autónomo versus Cláusula de Confidencialidad en Carta de Intención o Term Sheet

En la práctica del M&A sofisticado en México, las obligaciones de confidencialidad se instrumentan frecuentemente no mediante un NDA autónomo, sino mediante una cláusula inserta dentro de una carta de intención (letter of intent) o term sheet. Esta práctica plantea una cuestión técnicamente relevante: cuando la carta de intención es declarada expresamente no vinculante en sus términos económicos y de estructura, ¿arrastra esa no vinculatoriedad a la cláusula de confidencialidad contenida en el mismo documento?

La respuesta bajo el derecho mexicano parte del principio de autonomía cláusular reconocido implícitamente en el artículo 1796 del Código Civil Federal y en la doctrina de la separabilidad contractual. Si la carta de intención distingue expresamente entre sus disposiciones no vinculantes (precio, estructura, condiciones de cierre) y sus disposiciones vinculantes (confidencialidad, exclusividad, ley aplicable), la cláusula de confidencialidad conserva plena eficacia jurídica con independencia de que las negociaciones se frustren y la transacción no se perfeccione. La jurisprudencia mercantil mexicana no ha resuelto de manera uniforme todos los matices de esta cuestión, pero el principio general de obligatoriedad del artículo 1796 respalda la exigibilidad de compromisos específicamente identificados como vinculantes dentro de un instrumento mixto.

La recomendación operativa es incorporar en la carta de intención una sección de confidencialidad redactada con la misma precisión que un NDA autónomo, acompañada de una declaración expresa que la identifique como obligación vinculante e independiente del resultado de la negociación. Cuando la transacción tiene un componente de información altamente sensible, la práctica preferible es ejecutar un NDA autónomo antes o simultáneamente con la firma de la carta de intención, evitando cualquier ambigüedad sobre la separabilidad.

Duración y Vigencia

La determinación del plazo de vigencia es, en la práctica, una de las cláusulas más litigiosas. Plazos excesivamente prolongados pueden ser impugnados como restricciones desproporcionadas a la libertad de comercio, tutelada por el artículo 5 constitucional. La práctica dominante en transacciones inmobiliarias y M&A en México oscila entre dos y cinco años contados desde la firma o desde la terminación de la negociación, aunque la información con valor competitivo persistente, como estudios de mercado o modelos financieros propietarios, puede justificar plazos superiores con una redacción que los justifique técnicamente en el propio instrumento.

Elección de Ley Aplicable en Transacciones Transfronterizas

En transacciones internacionales que involucran activos en la Riviera Maya, como adquisiciones de resorts, desarrollos de uso mixto o coinversiones con fondos de capital privado extranjeros, es común que las partes negocien la inclusión de una cláusula de ley aplicable que someta el NDA a un sistema jurídico extranjero, típicamente el derecho del Estado de Nueva York o el derecho inglés. Esta elección puede ofrecer ventajas en términos de certeza interpretativa para la parte extranjera, pero no opera de manera irrestricta frente al ordenamiento mexicano.

Las normas de la LFPPI en materia de secretos industriales, en particular los artículos 163 a 172 y 223 a 228, constituyen disposiciones de orden público que se aplican en México con independencia de la ley elegida por las partes para gobernar el contrato. Lo mismo ocurre con las protecciones constitucionales derivadas del artículo 5 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en materia de libertad de trabajo y comercio: un plazo o restricción que resulte válido bajo la ley de Nueva York puede ser impugnable en México si excede los límites constitucionales de proporcionalidad. En consecuencia, la selección de ley extranjera no exonera al NDA de cumplir con los requisitos de orden público mexicano cuando su ejecución o sus efectos tienen lugar en territorio nacional.

Por el contrario, las partes pueden legítimamente beneficiarse de una ley extranjera para aspectos que no involucren normas imperativas mexicanas: la interpretación de términos técnicos, los estándares de daños y la estructura procesal del arbitraje internacional. La recomendación en operaciones transfronterizas con activos en Quintana Roo es que la cláusula de ley aplicable sea redactada con asistencia de abogados con conocimiento simultáneo del derecho mexicano y del sistema elegido, identificando explícitamente las disposiciones de orden público mexicano que se reservan como aplicables con independencia de la ley rectora del contrato.

Mecanismos de Enforcement

El enforcement de un NDA en México puede canalizarse por tres vías concurrentes:

1. Vía civil ordinaria: acción de cumplimiento forzoso o de rescisión con daños y perjuicios, fundada en los artículos 1949 y 2104 del Código Civil Federal. La cuantificación del daño es el principal obstáculo práctico, razón por la cual la inclusión de cláusulas penales convencionales, previstas en el artículo 1840 del mismo código, resulta imprescindible. Una cláusula penal correctamente redactada elimina la carga de probar el daño concreto.

2. Vía de propiedad industrial: ante el Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial (IMPI), mediante la acción de declaración de infracción administrativa por violación a secretos industriales conforme al artículo 214 de la LFPPI (Declaración de Infracción Administrativa). Esta vía permite obtener medidas cautelares de cese inmediato.

3. Arbitraje: en transacciones con partes internacionales, la cláusula compromisoria ante el Centro de Arbitraje y Mediación de México (CAM) o la Cámara de Comercio Internacional (CCI) ofrece ventajas sustanciales en términos de confidencialidad del propio procedimiento y reconocimiento del laudo bajo la Convención de Nueva York, ratificada por México.

Los Tribunales Colegiados de Circuito han sostenido, en criterios reiterados en materia mercantil, que la procedencia de medidas cautelares ante violación de obligaciones de confidencialidad requiere acreditar el fumus boni iuris y el periculum in mora, siendo la existencia del NDA escrito y el carácter reservado de la información los elementos determinantes para satisfacer el primero de estos requisitos.

Consideraciones Operativas para Transacciones en Quintana Roo

En operaciones inmobiliarias en la Riviera Maya, los NDAs adquieren relevancia específica durante los procesos de due diligence de fideicomisos de zona restringida, permisología ambiental y estudios de impacto regional. La información obtenida del Registro Público de la Propiedad de Quintana Roo tiene carácter público y queda excluida de la cobertura del NDA, pero los análisis de viabilidad, las memorias descriptivas de proyectos y los modelos de retorno sobre inversión compartidos entre desarrollador e inversionista son información confidencial protegible. Su exposición no autorizada a competidores ha generado litigios ante los Juzgados de Distrito en Cancún que ilustran la importancia de ejecutar el NDA antes del primer intercambio de información, no después.

Conclusión Operativa

Un NDA estructurado correctamente no es un formalismo de apertura de expediente. Es el instrumento que determina si la información estratégica compartida en una transacción queda o no bajo tutela jurídica efectiva. Su redacción debe anticipar el litigio, no reaccionar ante él. La cláusula penal, la elección de foro, la definición precisa del objeto, la cláusula de devolución o destrucción de información y la articulación con el régimen de secretos industriales de la LFPPI son, en conjunto, los elementos que convierten un NDA estándar en un instrumento procesalmente funcional.

IBG Legal asesora a desarrolladores, fondos de inversión y operadores turísticos en la estructuración, negociación y enforcement de acuerdos de confidencialidad en transacciones con activos en Quintana Roo y la Riviera Maya. Nuestra posición en Cancún, en el centro geográfico del mercado inmobiliario turístico de mayor crecimiento en México, nos permite acompañar desde la firma del NDA hasta el cierre de la transacción o, cuando es necesario, hasta la sala de arbitraje o el juzgado de distrito. Si está considerando una coinversión en desarrollo inmobiliario turístico o una adquisición corporativa con componente de due diligence en Quintana Roo, contáctenos antes de iniciar el primer intercambio de información.

Sources and References

Legislation

• Código Civil Federal, artículos 1792-1859, 1796, 1840, 1949, 2104. Publicado en el DOF el 26 de mayo de 1928; última reforma relevante publicada en el DOF el 11 de enero de 2021.

• Ley Federal de Protección a la Propiedad Industrial (LFPPI), artículos 163-172, 214 (Declaración de Infracción Administrativa), 223-228 (Delitos contra la Propiedad Industrial), 229-232 (Competencia Desleal). Publicada en el DOF el 1 de julio de 2020; vigente con reformas hasta 2025.

• Código Penal Federal, artículos 210 y 211 bis (revelación de secretos). Publicado en el DOF el 14 de agosto de 1931; última reforma publicada en el DOF el 19 de enero de 2024. Nota: las sanciones penales específicas para delitos contra la propiedad industrial, incluyendo la revelación indebida de secretos industriales, se encuentran tipificadas de manera autónoma en los artículos 223 a 228 de la LFPPI; los artículos 210 y 211 bis del CPF resultan aplicables en función del sujeto activo y de las circunstancias de la conducta, en términos de un análisis de concurso de normas.

• Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de los Particulares (LFPDPPP), artículos 19, 21 y 22. Publicada en el DOF el 5 de julio de 2010; última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021. El artículo 19 establece la obligación general de seguridad del responsable; los artículos 21 y 22 extienden obligaciones de seguridad y confidencialidad a encargados del tratamiento y terceros con acceso a datos personales.

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 5 (libertad de trabajo y comercio). Texto vigente con reformas publicadas en el DOF hasta febrero de 2026.

• Convención sobre el Reconocimiento y la Ejecución de las Sentencias Arbitrales Extranjeras (Convención de Nueva York, 1958). Ratificada por México, publicada en el DOF el 22 de junio de 1971.

Judicial Criteria

• Tribunales Colegiados de Circuito en materia mercantil: criterio reiterado en el sentido de que la procedencia de medidas cautelares por violación de obligaciones contractuales de confidencialidad exige la acreditación del fumus boni iuris mediante la exhibición del acuerdo escrito y la demostración del carácter reservado de la información divulgada, así como el periculum in mora derivado del uso comercial de dicha información por la parte receptora. Para identificar los números de registro IUS y las referencias al Semanario Judicial de la Federación correspondientes a las tesis específicas aplicables al caso concreto, se recomienda consultar el sistema de búsqueda jurisprudencial de la SCJN disponible en sjf2.scjn.gob.mx, utilizando como términos de búsqueda "confidencialidad", "medidas cautelares" y "fumus boni iuris" en materia mercantil.

• Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: criterio sostenido en materia de libertad contractual en el sentido de que las cláusulas penales convencionales pactadas entre partes con capacidad plena son válidas y exigibles sin necesidad de acreditar el daño efectivo, siempre que no sean contrarias al orden público ni a las buenas costumbres, conforme al artículo 1840 del Código Civil Federal. Los números de registro IUS y referencias al Semanario Judicial de la Federación aplicables a tesis específicas sobre cláusula penal y exoneración de prueba del daño pueden localizarse en sjf2.scjn.gob.mx bajo los términos "cláusula penal" y "daño" en materia civil y mercantil.

Doctrine

• Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Tomo V: Obligaciones. Editorial Porrúa, Ciudad de México, edición actualizada.

• Rangel Medina, David. Derecho de la Propiedad Industrial e Intelectual. UNAM, Instituto de Investigaciones Jurídicas, Ciudad de México.

• Ovalle Favela, José. Teoría General del Proceso. Oxford University Press México, edición vigente.

Official Sources

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx

• Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial (IMPI): www.gob.mx/impi

• Suprema Corte de Justicia de la Nación, Sistema de Consulta de Tesis y Jurisprudencia (IUS): sjf2.scjn.gob.mx

• Centro de Arbitraje y Mediación de México (CAM): www.camex.com.mx

• Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo, Gaceta Oficial del Estado de Quintana Roo.