Pactos de Accionistas: Cláusulas Críticas para Joint Ventures Inmobiliarios

Los joint ventures inmobiliarios en México se estructuran con frecuencia a través de sociedades anónimas o sociedades de responsabilidad limitada que consolidan capital nacional y extranjero para el desarrollo de proyectos en la Riviera Maya y el Caribe Mexicano. La solidez jurídica de esa coinversión no descansa en los estatutos sociales sino en el pacto de accionistas: un instrumento privado que, bien redactado, distribuye el control, anticipa los conflictos y establece los mecanismos de salida con precisión quirúrgica. Mal redactado, se convierte en el documento que financia el litigio.

Marco Normativo Aplicable

Los pactos de accionistas encuentran su fundamento en la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM), particularmente en sus artículos 87 y siguientes para las sociedades anónimas, siendo especialmente relevantes el artículo 91 en materia de contenido estatutario y los preceptos que, por analogía y desarrollo doctrinal, sustentan la validez de los pactos parasociales entre accionistas. El principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1832 del Código Civil Federal (CCF) constituye el fundamento supletorio de dichos instrumentos. La reforma a la LGSM publicada en el Diario Oficial de la Federación el 14 de junio de 2018 consolidó la figura de la sociedad por acciones simplificada (SAS), aunque para joint ventures inmobiliarios de escala media y grande, la sociedad anónima promotora de inversión (SAPI), regulada en los artículos 2 y 13 a 21 de la Ley del Mercado de Valores (LMV), ofrece un régimen contractual sustancialmente más flexible. Conforme a los artículos 13 a 21 de la LMV, las SAPIs pueden incorporar expresamente en sus estatutos restricciones a la transmisión de acciones, derechos de veto y mecanismos de exclusión de socios que serían inoponibles en una SA ordinaria, siendo el artículo 13 el precepto que habilita directamente al órgano social para adoptar dichos mecanismos en los términos y condiciones que establezca la asamblea de accionistas.

Zona Restringida y Fideicomisos: Consideraciones Específicas para la Riviera Maya

Para los joint ventures inmobiliarios en Quintana Roo, la Riviera Maya y el Caribe Mexicano, existe una restricción de alcance constitucional que condiciona la arquitectura jurídica de cualquier coinversión con participación extranjera: la zona restringida, definida como la franja de cincuenta kilómetros a lo largo de las costas y de cien kilómetros a lo largo de las fronteras del territorio nacional, dentro de la cual los extranjeros no pueden adquirir el dominio directo de inmuebles. Esta prohibición, recogida en el artículo 27 constitucional y desarrollada en el artículo 11 de la Ley de Inversión Extranjera (LIE), impone que la titularidad de los activos inmobiliarios costeros se instrumente a través de un fideicomiso autorizado ante la Secretaría de Relaciones Exteriores, en el que una institución de crédito mexicana actúa como fiduciaria y el inversor extranjero como fideicomisario con derechos de uso, goce y aprovechamiento del inmueble.

Esta estructura fiduciaria tiene implicaciones directas y materiales sobre la redacción del pacto de accionistas. Cuando el activo subyacente del joint venture se encuentra afecto a un fideicomiso de zona restringida, las cláusulas de drag along y tag along no operan únicamente sobre acciones societarias: operan sobre derechos fideicomisarios cuya transmisión requiere, adicionalmente, la conformidad de la institución fiduciaria y, en los supuestos que corresponda, autorización previa de la Secretaría de Relaciones Exteriores. El pacto debe identificar con precisión si el objeto de la transferencia es la acción societaria, el derecho fideicomisario, o ambos de manera simultánea, y prever los plazos adicionales que las gestiones ante las autoridades mencionadas inevitablemente generan. Omitir esta interfaz entre el régimen societario y el régimen fiduciario-constitucional es uno de los errores estructurales más frecuentes en coinversiones inmobiliarias costeras y puede frustrar la ejecución de cláusulas de salida en el momento de mayor urgencia comercial. Asimismo, los estructuradores deben evaluar si la coinversión puede beneficiarse del régimen de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) conforme a la LMV y la legislación fiscal aplicable, en función del perfil del proyecto y de los inversores participantes.

Cláusulas de Transferencia: Tag Along y Drag Along

El derecho de acompañamiento (tag along) protege a los socios minoritarios: ante la venta del control por el socio mayoritario, el minoritario tiene derecho a vender su participación en las mismas condiciones económicas negociadas con el tercero adquirente. Su eficacia depende de una definición precisa de "cambio de control" y de los plazos de ejercicio, materias sobre las que la LGSM guarda silencio y que el pacto debe cubrir con exhaustividad.

El derecho de arrastre (drag along) opera en sentido inverso: permite al socio mayoritario obligar al minoritario a vender su participación al mismo adquirente y en las mismas condiciones, eliminando el bloqueo que un tenedor menor podría ejercer sobre una transacción estratégica. En el contexto de proyectos hoteleros o residenciales de gran escala en Quintana Roo, donde los compradores institucionales exigen el cien por ciento del capital, el drag along no es una cláusula accesoria sino un requisito de bancabilidad del proyecto.

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido en criterios interpretativos consolidados que los acuerdos entre accionistas que restringen la libre circulación de acciones son válidos siempre que no contravengan disposiciones de orden público ni los derechos mínimos de los socios establecidos en la ley, y que dichas restricciones son oponibles entre las partes que las suscribieron, aunque su eficacia frente a terceros requiere inscripción o notificación societaria. En atención a los estándares de precisión que esta materia exige, debe señalarse que, a la fecha de publicación de este análisis, este criterio refleja el consenso doctrinal y jurisprudencial dominante en la interpretación del principio de autonomía de la voluntad en materia societaria, sin que exista una tesis de jurisprudencia formalmente integrada bajo un registro único y exclusivamente referido a la oponibilidad inter partes de las restricciones convencionales a la transmisión de acciones. Los operadores jurídicos que requieran acreditar este extremo en sede judicial o arbitral deben consultar directamente el Semanario Judicial de la Federación para identificar los registros aplicables al momento de la controversia.

Derechos de Preferencia y Mecanismos de Valuación

El derecho del tanto previsto en el artículo 130 de la LGSM concede a los accionistas existentes la preferencia para adquirir acciones que un socio pretenda enajenar. Sin embargo, el artículo 130 admite modificación estatutaria, y en joint ventures inmobiliarios es práctica habitual sustituir o complementar ese derecho legal con un mecanismo contractual más sofisticado que incluya plazos de ejercicio determinados, procedimientos de notificación fehaciente y, de manera crítica, un mecanismo de valuación independiente para los supuestos en que las partes no acuerden el precio.

Los mecanismos más utilizados en la práctica transaccional mexicana son el shotgun clause o cláusula de compraventa forzada, que permite a cualquier socio fijar un precio al que compraría o vendería indistintamente, y el appraisal por experto independiente designado por las partes o, en defecto de acuerdo, por la autoridad judicial. Debe advertirse que la shotgun clause carece de reconocimiento estatutario expreso tanto en la LGSM como en la LMV: su validez en el sistema jurídico mexicano descansa enteramente en la libertad contractual reconocida por el artículo 1832 del CCF y en la disposición del tribunal arbitral o judicial de ejecutarla como obligación contractual lícita. Esta ausencia de base normativa específica hace que la robustez de la cláusula compromisoria de arbitraje sea especialmente crítica cuando el pacto incluye este mecanismo, pues un tribunal arbitral con sede en México y árbitros familiarizados con la práctica transaccional internacional ofrece garantías de ejecución sustancialmente superiores a las de la jurisdicción ordinaria. La ausencia de un mecanismo de valuación predefinido convierte toda disputa sobre precio en un litigio prolongado ante los tribunales civiles del estado.

Mecanismos de Salida y Resolución de Bloqueos

En una coinversión entre un desarrollador local y un fondo extranjero, los horizontes de inversión raramente coinciden. El pacto debe establecer con precisión el plazo máximo de la coinversión o el evento detonador de la liquidación, las condiciones bajo las cuales un socio puede exigir la venta del activo subyacente, y los remedios disponibles ante un deadlock en los órganos de administración.

En la experiencia litigiosa de IBG Legal ante los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Quintana Roo), las controversias derivadas de la disolución anticipada de sociedades con objeto inmobiliario presentan un patrón recurrente: la ausencia de mecanismos contractuales de salida obliga a los socios a transitar por el procedimiento de disolución judicial regulado en los artículos 229 y siguientes de la LGSM, con los costos, dilaciones y pérdidas de valor sobre el activo inmobiliario que ello inevitablemente implica. La solución contractual es siempre preferible a la solución judicial, y su ausencia no es una omisión neutra sino una decisión con consecuencias patrimoniales previsibles y cuantificables.

Para joint ventures con participación extranjera, el pacto debe además abordar la Ley de Inversión Extranjera y su Reglamento, en particular los artículos 7 y 8 relativos a las actividades con régimen especial, y contemplar si la estructura societaria requiere autorización de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras ante cambios de control accionario.

Ley Aplicable al Pacto y Conflictos con el Derecho Societario Mexicano

Una tensión recurrente en los joint ventures inmobiliarios con participación de fondos extranjeros es la pretensión del socio foráneo de someter el pacto de accionistas a la ley de Nueva York, a la ley inglesa o a otra jurisdicción que le resulte familiar. Esta pretensión es parcialmente viable pero estructuralmente limitada. La ley aplicable al pacto, en cuanto instrumento contractual entre las partes, puede ser pactada libremente conforme al derecho internacional privado mexicano, de modo que las cláusulas de naturaleza puramente obligacional entre los accionistas, como los derechos económicos, las obligaciones de confidencialidad y los mecanismos de resolución de disputas, pueden regirse por derecho extranjero. Sin embargo, la sociedad anónima o la SAPI constituida en México está sujeta de manera imperativa e inderogable a la LGSM y a la LMV, según corresponda. Ninguna estipulación contractual sujeta a derecho extranjero puede modificar las normas de orden público societario mexicano: los quórums legales mínimos, los derechos inderogables de los accionistas, los requisitos de publicidad y los procedimientos de disolución seguirán rigiéndose por la ley mexicana con independencia de lo que el pacto establezca. Esta dualidad de regímenes debe quedar explícita en la cláusula de ley aplicable del pacto, y las cláusulas de transferencia deben redactarse de manera que su operación sea compatible simultáneamente con el derecho elegido por las partes y con las disposiciones imperativas de la LGSM, evitando contradicciones que puedan privar de efectos a los mecanismos de salida en el momento en que más se necesiten.

Formalización, Oponibilidad y Consecuencias Fiscales

El pacto de accionistas puede celebrarse como instrumento privado entre las partes sin que ello afecte su validez contractual inter partes. No obstante, su oponibilidad frente a la sociedad y frente a terceros es una cuestión jurídicamente debatida: para que las restricciones a la transmisión de acciones, los derechos de veto y los mecanismos de exclusión sean invocables frente a la sociedad, resulta aconsejable que el pacto sea incorporado por referencia en los estatutos sociales o que se notifique formalmente al órgano de administración mediante instrumento fehaciente. En los supuestos en que el pacto modifique o complemente derechos estatutarios, o cuando se pretenda que sus efectos vinculen a cesionarios futuros de las acciones, la formalización ante notario público y la inscripción en el Registro Público de Comercio refuerzan sustancialmente la posición de las partes ante una controversia. La doctrina y la práctica notarial mexicana no son uniformes en este punto, razón por la cual la elección entre instrumento privado y escritura pública debe ser una decisión deliberada y asesorada, no una omisión.

En el plano fiscal, cada mecanismo de salida del pacto tiene una caracterización distinta para efectos del Impuesto Sobre la Renta (ISR) y, en su caso, del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI). La ejecución de un drag along sobre acciones cuyo valor deriva principalmente de un inmueble ubicado en territorio mexicano puede activar retenciones específicas aplicables a residentes en el extranjero conforme al Título V de la Ley del ISR. La ejecución de una shotgun clause puede generar simultáneamente una ganancia de capital gravable para el vendedor y una adquisición sujeta a ISAI para el comprador, con valuaciones que pueden diferir de las determinadas por el mecanismo contractual de fijación de precio. La coordinación con asesores fiscales especializados desde la redacción del pacto, y no solo al momento de la ejecución del mecanismo, es una exigencia práctica de primer orden que el pacto debe anticipar mediante cláusulas de cooperación fiscal entre los socios.

Implicaciones Prácticas

Un pacto de accionistas eficaz para un joint venture inmobiliario debe definir con rigor los conceptos de control, mayoría calificada y evento de liquidez; establecer procedimientos de notificación que generen evidencia fehaciente para efectos de litigio; incluir una cláusula compromisoria de arbitraje ante el Centro de Arbitraje de México (CAM) o la Cámara de Comercio Internacional (CCI), con sede en Ciudad de México o Cancún según la complejidad del proyecto; y prever la ley aplicable y el idioma del procedimiento cuando participen socios extranjeros. La elección de arbitraje sobre jurisdicción ordinaria no es solo una preferencia de eficiencia: es una decisión estratégica que afecta la ejecutabilidad internacional del laudo conforme a la Convención de Nueva York, ratificada por México en 1971. Esta consideración adquiere especial relevancia cuando el pacto incluye mecanismos como la shotgun clause cuya ejecución depende, en última instancia, de la voluntad y capacidad interpretativa del tribunal llamado a enforcarlos.

Conclusión Operativa

La negociación del pacto de accionistas es el momento de mayor palanca jurídica en toda la vida del joint venture. Las cláusulas de tag along, drag along, derechos de preferencia y mecanismos de salida no son estándares intercambiables: son el resultado de una negociación técnica que debe anticipar los escenarios de conflicto específicos del proyecto, la jurisdicción y el perfil de los socios. Incorporarlas como boilerplate sin adaptación al contexto concreto equivale a no tenerlas.

IBG Legal es una firma boutique especializada en litigación y asesoría transaccional corporativa e inmobiliaria, con sede en Cancún y oficinas en Ciudad de México y Querétaro. Hemos estructurado y negociado pactos de accionistas para coinversiones inmobiliarias en Quintana Roo y la Riviera Maya a lo largo de múltiples ciclos de desarrollo, y hemos representado a clientes en disputas societarias derivadas de pactos deficientemente redactados ante los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito. Si usted tiene un pacto de accionistas existente que no ha sido revisado desde la constitución de la sociedad, o si está en proceso de negociar una coinversión en la región, le invitamos a una consulta de diagnóstico en la que evaluamos las cláusulas críticas de su instrumento, identificamos las exposiciones específicas que presenta y le proponemos las soluciones concretas que su estructura requiere.

Fuentes y Referencias

Legislación

• Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM), publicada en el DOF el 4 de agosto de 1934; última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021. Artículos 87 y siguientes (régimen de la sociedad anónima), artículo 91 (contenido estatutario), artículo 130 (derecho del tanto), artículos 229 y siguientes (disolución y liquidación).

• Ley del Mercado de Valores (LMV), publicada en el DOF el 30 de diciembre de 2005; última reforma publicada en el DOF el 9 de enero de 2024. Artículo 2 (definición de la SAPI); artículos 13 a 21 (régimen operativo de la SAPI, incluyendo restricciones a la transmisión de acciones, derechos de veto y mecanismos de exclusión de socios).

• Código Civil Federal (CCF), publicado en el DOF en cuatro partes entre 1928 y 1932; última reforma publicada en el DOF el 11 de enero de 2021. Artículo 1832 (autonomía de la voluntad y libertad contractual).

• Ley de Inversión Extranjera (LIE), publicada en el DOF el 27 de diciembre de 1993; última reforma publicada en el DOF el 18 de junio de 2021. Artículo 11 (fideicomiso en zona restringida); artículos 7 y 8 (actividades con régimen especial y autorización de la Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras).

• Reglamento de la Ley de Inversión Extranjera y del Registro Nacional de Inversiones Extranjeras, publicado en el DOF el 8 de septiembre de 1998; última reforma publicada en el DOF el 30 de noviembre de 2006.

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos. Artículo 27 (restricción a la adquisición de dominio directo de inmuebles en zona restringida por extranjeros).

• Ley del Impuesto Sobre la Renta, publicada en el DOF el 11 de diciembre de 2013; última reforma aplicable. Título V (tratamiento fiscal de residentes en el extranjero con ingresos de fuente de riqueza en territorio nacional).

Criterios Jurisprudenciales

• Primera Sala de la SCJN: criterios interpretativos en materia de validez de restricciones convencionales a la transmisión de acciones, reconociendo su eficacia inter partes con base en el principio de autonomía de la voluntad consagrado en el artículo 1832 del CCF, y estableciendo que su oponibilidad frente a terceros está condicionada a la inscripción o notificación societaria correspondiente. Nota: este criterio refleja el consenso doctrinal y jurisprudencial dominante; los operadores jurídicos que requieran acreditar este extremo en sede judicial o arbitral deben consultar el Semanario Judicial de la Federación para identificar los registros específicos vigentes al momento de la controversia, toda vez que no existe a la fecha de este análisis una tesis de jurisprudencia formalmente integrada bajo un registro único y exclusivamente referido a esta proposición.

• Tribunales Colegiados de Circuito del XXVII Circuito (Quintana Roo): observación derivada de la experiencia litigiosa de IBG Legal ante dichos tribunales en materia de disolución judicial de sociedades con objeto inmobiliario. No se cita tesis por registro en atención a que los criterios relevantes corresponden a resoluciones de casos concretos no necesariamente publicadas como tesis en el Semanario Judicial de la Federación. Los interesados en precedentes específicos pueden consultar directamente el sistema de consulta de expedientes del Poder Judicial de la Federación.

Doctrina

• Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México, 2000.

• Mantilla Molina, Roberto L. Derecho Mercantil. Editorial Porrúa, México, 29ª edición, 2019.

• Sánchez Calero, Fernando. Instituciones de Derecho Mercantil. Thomson Reuters Aranzadi, España, 2013 (referencia de derecho comparado aplicable en materia de pactos parasociales).

Fuentes Oficiales

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx

• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: www.qroo.gob.mx

• Secretaría de Economía, Comisión Nacional de Inversiones Extranjeras: www.gob.mx/se

• Secretaría de Relaciones Exteriores (autorizaciones en zona restringida y fideicomisos bajo artículo 11 de la LIE): www.gob.mx/sre

• Convención sobre el Reconocimiento y la Ejecución de las Sentencias Arbitrales Extranjeras (Convención de Nueva York, 1958), ratificada por México el 14 de abril de 1971.

• Semanario Judicial de la Federación, sistema de consulta en línea: sjf2.scjn.gob.mx