Protocolo Due Diligence IBG: Checklist, Estándares y Tiempos

El presente protocolo constituye el estándar interno vinculante de IBG Legal para la conducción de auditorías legales en operaciones inmobiliarias y corporativas. Su aplicación es obligatoria para todos los abogados y asociados del despacho, independientemente de la oficina de origen. El protocolo se estructura sobre tres ejes: cumplimiento normativo federal y estatal, métricas de tiempo procesables, y criterios de calidad verificables por el socio supervisor.

Fundamento Normativo de la Auditoría Legal

La due diligence en México no está codificada como procedimiento legal autónomo, pero su contenido mínimo se desprende de obligaciones dispersas en distintos ordenamientos. El artículo 2014 del Código Civil Federal establece la regla general de transmisión consensual de la propiedad: tratándose de cosa cierta y determinada, la propiedad se transmite por mero efecto del contrato. Sin embargo, dicha regla no opera de forma aislada para inmuebles: el artículo 2317 del mismo ordenamiento exige escritura pública para la transmisión de bienes inmuebles, y el artículo 3042 establece que dicha transmisión solo es oponible a terceros mediante su inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Esta cadena normativa, artículos 2014, 2317 y 3042 del Código Civil Federal, es la que fundamenta la obligación de verificación registral precisa como condición de oponibilidad y no únicamente como formalidad interna entre partes. El artículo 2270 del mismo código regula los vicios ocultos y la obligación de saneamiento, fundamento directo de la revisión documental previa a toda adquisición.

En el ámbito registral, el Código Civil para el Estado de Quintana Roo (Decreto publicado en el Periódico Oficial del Estado, con última reforma relevante en 2023) dispone en sus artículos 997 a 1012 los efectos de la publicidad registral y la oponibilidad frente a terceros. El artículo 3007 del Código Civil Federal y su correlativo estatal establecen que los actos no inscritos no perjudican a tercero de buena fe que haya inscrito primero: este principio determina el orden de prioridad en la revisión registral.

Para operaciones que involucren zona federal marítimo-terrestre, la Ley General de Bienes Nacionales (última reforma publicada en el DOF el 18 de mayo de 2022), en sus artículos 119 a 132, regula las concesiones y permisos sobre bienes del dominio público, cuya verificación es componente no negociable de la auditoría en proyectos costeros de la Riviera Maya.

En materia corporativa, el Código de Comercio (última reforma DOF 29 de mayo de 2024) y la Ley General de Sociedades Mercantiles (LGSM, última reforma DOF 20 de mayo de 2021), artículos 6, 10, 178 y 182, regulan los requisitos de constitución, representación orgánica y limitaciones estatutarias a la transmisión de acciones o partes sociales, todos ellos objetos centrales de la auditoría corporativa.

Checklist Estándar IBG Legal: Fases y Componentes

Fase I: Identificación y Situación Registral del Inmueble (Días 1 a 5)

• Obtención del certificado de libertad de gravámenes vigente ante el Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo, con vigencia no mayor a 30 días naturales al momento de la firma.

• Revisión de la cadena de transmisiones dominicales por los últimos 10 años, identificando escrituras, actos de fusión o subdivisión, y cancelaciones de gravamen.

• Verificación de que la descripción física del inmueble en el título corresponde con la inscripción registral y con el certificado catastral emitido por la Dirección de Catastro Municipal correspondiente (Benito Juárez, Solidaridad, Tulum o el municipio aplicable), conforme a la cadena normativa de los artículos 2014, 2317 y 3042 del Código Civil Federal que condiciona la oponibilidad registral a la identidad precisa del bien.

• Identificación de anotaciones preventivas, embargos, litigios pendientes o limitaciones de dominio inscritas conforme al artículo 3043 del Código Civil Federal.

• En zona costera: confirmación de la existencia, vigencia y condiciones de la concesión de zona federal marítimo-terrestre ante la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros (ZOFEMAT) de la SEMARNAT.

Fase I-B: Régimen de Zona Restringida y Adquisición por Extranjeros (Días 1 a 5, en paralelo con Fase I)

Toda operación en la que el adquirente sea una persona física o moral extranjera requiere un análisis específico y previo al cierre, dado que la Riviera Maya se ubica íntegramente dentro de la zona restringida constitucional. Este análisis no es opcional ni puede diferirse a etapas posteriores de la negociación.

• Verificación de que el inmueble se ubica dentro de la franja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras o 50 kilómetros desde la línea de costa, conforme al artículo 27, fracción I, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, que prohíbe a los extranjeros la adquisición directa del dominio de tierras en dicha zona.

• Determinación de la estructura de adquisición aplicable: para personas físicas y morales extranjeras, la vía ordinaria es el fideicomiso bancario con institución fiduciaria mexicana autorizada, conforme al artículo 10-A de la Ley de Inversión Extranjera (LIE). El fideicomiso otorga al fideicomisario extranjero los derechos de uso, goce y aprovechamiento del inmueble, sin transmitirle el dominio directo.

• Verificación del permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE) requerido conforme al artículo 11 de la LIE para la constitución del fideicomiso sobre inmuebles en zona restringida: el permiso debe obtenerse antes de la firma del instrumento definitivo y su ausencia invalida la operación.

• En el caso de personas morales mexicanas con participación extranjera mayoritaria que pretendan adquirir inmuebles en zona restringida, verificación de que dicha adquisición cumple con los supuestos del artículo 10-A de la LIE y, cuando aplique, con las disposiciones sobre actividades con régimen específico en materia de inversión extranjera.

• Revisión del contrato de fideicomiso para confirmar que el banco fiduciario se encuentra debidamente autorizado por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), que el plazo fideicomisario no excede el límite legal aplicable, y que las facultades del fideicomisario sobre el bien quedan definidas con precisión suficiente para los fines de la operación.

• Identificación de renovaciones previas del fideicomiso o de cambios de fiduciaria en la cadena de titularidad, verificando que cada modificación contó con el permiso SRE correspondiente y quedó debidamente inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Fase II: Situación Fiscal y Obligaciones Tributarias (Días 3 a 7)

• Constancia de no adeudo del Impuesto Predial ante la Tesorería Municipal, cubriendo los últimos cinco ejercicios fiscales conforme al artículo 115, fracción IV, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y la legislación hacendaria municipal de Quintana Roo.

• Verificación del cumplimiento del Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI), regulado por la Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Quintana Roo, en operaciones previas.

• Revisión de la situación fiscal del enajenante ante el SAT: constancia de situación fiscal, y confirmación de la ausencia de embargo fiscal sobre el inmueble mediante la verificación de anotaciones en el Registro Público de la Propiedad originadas en el procedimiento administrativo de ejecución fiscal regulado por los artículos 151 a 163 del Código Fiscal de la Federación (CFF, última reforma DOF 1 de enero de 2025). En particular, el artículo 151 CFF establece la facultad de la autoridad fiscal de embargar bienes del contribuyente en el procedimiento de ejecución, por lo que la revisión registral debe identificar cualquier notificación de embargo fiscal inscrita al amparo de dichas disposiciones.

• Para adquisiciones en las que el enajenante sea una persona moral: revisión del cumplimiento de obligaciones bajo la Ley del Impuesto sobre la Renta (LISR, última reforma DOF 1 de enero de 2025), específicamente el artículo 18, fracción V, que regula la acumulación de ingresos derivados de la enajenación de bienes por personas morales dentro del régimen general del Título II de la LISR.

• Para adquisiciones en las que el enajenante sea una persona física: revisión del cumplimiento del artículo 126 de la LISR, que establece el mecanismo de pago provisional del impuesto sobre la renta aplicable a la ganancia por enajenación de bienes inmuebles por personas físicas, incluyendo la retención notarial y las deducciones autorizadas.

Fase III: Situación Urbanística y Ambiental (Días 5 a 10)

• Obtención del certificado de uso de suelo ante la Dirección de Desarrollo Urbano municipal, verificando la congruencia con el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población vigente en el municipio correspondiente, emitido conforme a la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano (LAHOTU, publicada en el Periódico Oficial de Quintana Roo, última reforma 2024).

• Verificación de que no existen afectaciones por declaratorias de área natural protegida conforme a la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA, última reforma DOF 8 de mayo de 2023), artículos 44 a 76.

• Revisión del Manifiesto de Impacto Ambiental (MIA) en proyectos con construcción existente o proyectada, y de la Resolución de la autoridad ambiental competente, federal o estatal según el caso.

• En proyectos turísticos o de uso mixto: verificación de la declaratoria de uso turístico y licencias de construcción conforme a la Ley de Turismo del Estado de Quintana Roo (última reforma 2023).

Fase IV: Auditoría Corporativa del Enajenante o Target (Días 5 a 12)

1. Registro ante el SAT: confirmación de que la persona moral enajenante o target ha presentado ante el Servicio de Administración Tributaria la información de su beneficiario controlador (beneficiario real o último) conforme a los artículos 32-B Ter a 32-B Quinquies del CFF, cuyo plazo de cumplimiento inicial venció en 2023. El incumplimiento de esta obligación genera una exposición sancionatoria directa sobre la entidad adquirida.

2. Exposición por incumplimiento: el artículo 84-M del CFF establece multas de hasta dos millones de pesos por la omisión o presentación incorrecta de la información de beneficiario controlador, riesgo que el comprador debe cuantificar y trasladar contractualmente.

3. Representación y garantía contractual: se recomienda incluir en el contrato de adquisición o en el instrumento definitivo una declaración expresa del enajenante o target en la que manifieste haber cumplido en tiempo y forma con la obligación de registro del beneficiario controlador ante el SAT, con cláusula de indemnización ante incumplimiento revelado con posterioridad al cierre.

Fase V: Litigios, Contingencias y Origen Registral (Días 7 a 14)

1. Certificado del Registro Agrario Nacional (RAN): obtención del documento que acredite la adopción del dominio pleno por el ejidatario y la cancelación de los derechos ejidales sobre la parcela específica, confirmando que la transmisión al dominio privado se realizó conforme al procedimiento establecido en la Ley Agraria.

2. Acta de asamblea ejidal: verificación de que la asamblea que aprobó la adopción del dominio pleno y, en su caso, la desincorporación de las tierras, se celebró con el quórum calificado exigido por el artículo 24 de la Ley Agraria para este tipo de acuerdos, y que el acta correspondiente quedó inscrita en el RAN.

3. Certificado PROCEDE o FANAR: confirmación de que la parcela fue debidamente deslindada y certificada por el Programa de Certificación de Derechos Ejidales (PROCEDE) o, en su caso, por el Fondo de Apoyo para Núcleos Agrarios sin Regularizar (FANAR), como requisito previo a la adopción válida del dominio pleno.

4. Período de restricción post-adopción: verificación del cumplimiento del período de restricción aplicable tras la adopción del dominio pleno. Durante los primeros treinta años contados desde la adopción del dominio pleno, las parcelas tienen limitaciones de enajenación que deben rastrearse en la cadena de título para confirmar que no se realizaron transmisiones prohibidas.

5. Conflictos de límites agrarios: consulta ante los Tribunales Unitarios Agrarios y el RAN para identificar la existencia de conflictos de límites o controversias de colindancia entre núcleos ejidales que puedan afectar la certeza física del título del inmueble a adquirir.

Métricas de Calidad y Tiempos IBG Legal

El protocolo IBG Legal establece los siguientes estándares de cumplimiento interno obligatorio:

1. Tiempo total de due diligence estándar: 14 días hábiles desde la entrega completa de la documentación por el cliente. Operaciones con componente ambiental complejo, estructura corporativa multinivel, o análisis de zona restringida con fideicomiso bancario: hasta 21 días hábiles.

2. Entrega del informe preliminar: no posterior al día hábil 10, para permitir negociación de condiciones suspensivas antes del cierre.

3. Formato del informe final: resumen ejecutivo de no más de tres páginas seguido de análisis por sección con semáforo de riesgo (verde, amarillo, rojo), recomendaciones concretas, y listado de documentos pendientes o insuficientes.

4. Supervisión: todo informe de due diligence debe ser revisado y firmado por un socio del despacho antes de su entrega al cliente, sin excepción. Esta revisión de socio garantiza al cliente que cada hallazgo ha sido evaluado con criterio de experiencia transaccional y no únicamente con revisión técnica de nivel asociado.

5. Actualización del checklist: el comité de práctica inmobiliaria y corporativa revisará este protocolo en los meses de enero y julio de cada año, o de forma extraordinaria ante reformas legislativas relevantes.

Implicaciones Operativas: Estándares de Entrega y Beneficios para el Cliente

Ninguna operación puede cerrarse sin un informe de due diligence completo conforme a este protocolo. Esta regla opera en beneficio directo del cliente: el contrato de compraventa o el instrumento definitivo incorporará condiciones suspensivas redactadas en términos que reflejen los hallazgos del informe, de modo que ningún riesgo identificado quede sin cobertura contractual al momento del cierre.

Todo riesgo calificado como rojo en el semáforo de riesgo se reporta al cliente por escrito y requiere instrucción expresa documentada antes de proceder. Esta práctica asegura que el cliente tome decisiones informadas sobre contingencias materiales y que la asesoría prestada quede respaldada documentalmente. El cliente recibe así no solo un análisis técnico, sino una hoja de ruta para la negociación de declaraciones, garantías e indemnizaciones en el instrumento definitivo.

La revisión de socio obligatoria previa a toda entrega significa que el cliente recibe el criterio acumulado de la práctica especializada del despacho y no únicamente el resultado de una revisión documental de primer nivel. Este estándar de supervisión es la principal garantía de consistencia metodológica entre operaciones.

Criterios Judiciales Aplicables

La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha desarrollado una línea interpretiva reiterada en el sentido de que la buena fe del adquirente de inmuebles no puede presumirse de forma absoluta cuando existen elementos objetivos que debieron generar una investigación diligente por parte del comprador. Esta tendencia interpretiva, presente en diversos precedentes de la Décima Época accesibles a través del Semanario Judicial de la Federación, impone sobre los adquirentes la carga de conducir una revisión documental previa como condición para invocar la protección registral. Cabe precisar que, dado que no se cuenta con el número de registro específico de tesis jurisprudencial o tesis aislada identificable con clave alfanumérica oficial, este criterio se describe como tendencia interpretiva consolidada y no como tesis vinculante formalmente citeable. Su relevancia práctica en la estructuración de due diligence es directa: la omisión de verificaciones que habría realizado un comprador razonablemente diligente puede desvirtuar la presunción de buena fe en juicios reivindicatorios posteriores. Para verificación y cita formal en escritos judiciales, se recomienda la búsqueda en el sistema IUS del Semanario Judicial de la Federación utilizando como términos de búsqueda: buena fe, adquirente, inmuebles, carga de investigación, acción reivindicatoria.

Los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Quintana Roo) han emitido criterios en materia de nulidad de actos jurídicos por vicios en la representación, en el sentido de que la ratificación posterior no sana retroactivamente los actos celebrados por representante sin facultades suficientes cuando el tercero con quien se contrató contaba con medios razonables de verificación. Al igual que el criterio anterior, esta tendencia interpretiva del circuito no se cita con clave de tesis registrada, dado que su identificación alfanumérica específica no ha podido verificarse de forma independiente. Se describe, por tanto, como criterio orientador de la práctica del circuito en materia de representación, cuya confirmación formal requiere búsqueda directa en el Semanario Judicial de la Federación filtrando por Tribunales Colegiados del XXVII Circuito y los temas de representación insuficiente y nulidad de actos jurídicos. Su relevancia práctica es directa: refuerza la obligación de revisar integralmente los poderes notariales antes de cualquier cierre transaccional.

Sources and References

Legislación

• Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículos 27 (fracción I, zona restringida) y 115 (fracción IV, hacienda municipal). Última reforma publicada en el DOF el 22 de marzo de 2024.

• Código Civil Federal, artículos 2014, 2270, 2317, 3007, 3042 y 3043. Última reforma publicada en el DOF el 11 de enero de 2024.

• Código de Comercio. Última reforma publicada en el DOF el 29 de mayo de 2024.

• Ley General de Sociedades Mercantiles, artículos 6, 10, 24, 91, 178 y 182. Última reforma publicada en el DOF el 20 de mayo de 2021.

• Código Fiscal de la Federación, artículos 32-B Ter a 32-B Quinquies, 84-M y 151 a 163. Última reforma publicada en el DOF el 1 de enero de 2025.

• Ley del Impuesto sobre la Renta, artículos 18 (fracción V, acumulación de ingresos por enajenación de bienes en personas morales, Título II) y 126 (pago provisional por enajenación de inmuebles por personas físicas). Última reforma publicada en el DOF el 1 de enero de 2025.

• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, artículos 381 a 407. Última reforma publicada en el DOF el 22 de junio de 2023.

• Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita. Última reforma publicada en el DOF el 22 de enero de 2024.

• Ley de Inversión Extranjera, artículos 10-A y 11 (fideicomiso en zona restringida y permiso SRE). Última reforma publicada en el DOF el 18 de mayo de 2018.

• Ley General de Bienes Nacionales, artículos 119 a 132. Última reforma publicada en el DOF el 18 de mayo de 2022.

• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, artículos 44 a 76. Última reforma publicada en el DOF el 8 de mayo de 2023.

• Ley Nacional de Extinción de Dominio, artículo 17. Publicada en el DOF el 9 de agosto de 2019; última reforma publicada en el DOF el 1 de mayo de 2023.

• Ley Agraria, artículos 24, 81, 82 y 83 (desincorporación y adopción de dominio pleno). Última reforma publicada en el DOF el 25 de junio de 2020.

• Código Civil para el Estado de Quintana Roo, artículos 997 a 1012. Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo en 2023.

• Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado de Quintana Roo (LAHOTU). Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo en 2024.

• Ley de Hacienda de los Municipios del Estado de Quintana Roo. Última versión vigente publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.

• Ley de Turismo del Estado de Quintana Roo. Última reforma publicada en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo en 2023.

Criterios Judiciales

• Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: tendencia interpretiva reiterada sobre los límites de la presunción de buena fe del adquirente de inmuebles frente a la carga de investigación diligente previa, en el contexto de acciones reivindicatorias y nulidad de actos jurídicos sobre bienes inscritos. Décima Época. Localizable en el Semanario Judicial de la Federación mediante búsqueda por los conceptos: buena fe del adquirente, carga de investigación, acción reivindicatoria, bienes inmuebles. Criterio descrito como tendencia interpretiva; clave alfanumérica de tesis no verificada de forma independiente.

• Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Quintana Roo): criterio orientador sobre la imposibilidad de ratificación retroactiva de actos celebrados por representante sin facultades suficientes cuando el co-contratante contaba con medios razonables de verificación. Localizable en el Semanario Judicial de la Federación filtrando por XXVII Circuito y los temas de representación insuficiente y nulidad de actos jurídicos. Criterio descrito como tendencia del circuito; clave alfanumérica de tesis no verificada de forma independiente.

Doctrina

• Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano: Bienes, Derechos Reales y Posesión. Porrúa, 9a edición, 2005. Nota: para la consulta de desarrollos doctrinales posteriores a la reforma del Código Civil Federal de 2000 y sus subsecuentes, se recomienda verificar la disponibilidad de ediciones actualizadas posteriores a 2010.

• Ríos Hellig, Jorge. La Práctica del Derecho Notarial. McGraw-Hill, 8a edición, 2011.

• Barrera Graf, Jorge. Instituciones de Derecho Mercantil. Porrúa, 1a edición, 1989 (reimpresión 2000). Nota: obra de referencia clásica en derecho societario mexicano. Dado que el autor falleció en 2001 y la obra no ha sido actualizada para incorporar las reformas a la LGSM posteriores a esa fecha, incluyendo la última reforma del 20 de mayo de 2021, se recomienda complementar su consulta con: Mantilla Molina, Roberto L., Derecho Mercantil, Porrúa, 29a edición, 1990, y con comentarios doctrinales más recientes sobre la LGSM reformada, como los publicados por la Revista de Derecho Privado del Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM a partir de 2021.

Fuentes Oficiales

• Diario Oficial de la Federación (DOF): www.dof.gob.mx

• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: www.qroo.gob.mx

• Registro Público de la Propiedad y del Comercio del Estado de Quintana Roo: consulta directa en ventanilla y plataforma en línea oficial.

• Registro Agrario Nacional (RAN): www.ran.gob.mx

• Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), trámite de permisos para fideicomiso en zona restringida: www.gob.mx/sre

• Poder Judicial Federal, sistema de consulta de expedientes y Semanario Judicial de la Federación: www.pjf.gob.mx

• Servicio de Administración Tributaria (SAT), consulta de situación fiscal y registro de beneficiario controlador: www.sat.gob.mx

Nota de Cierre

El protocolo documentado en este artículo representa la metodología que IBG Legal aplica en cada auditoría legal inmobiliaria y corporativa que conduce en la Riviera Maya y en el resto de los mercados en que opera. Su estructura de cinco fases con componente específico de zona restringida, su análisis diferenciado de riesgos ejidales, la integración del cumplimiento de beneficiario controlador ante el SAT, y la revisión de instancias tributarias por tipo de enajenante, reflejan la complejidad real de las operaciones que el despacho cierra en Quintana Roo: desde adquisiciones directas por nacionales hasta estructuras de fideicomiso bancario con inversionistas extranjeros y vehículos corporativos multinivel.

Para iniciar una auditoría legal conforme a este protocolo, para solicitar una reunión de alcance previo al inicio de la due diligence, o para consultar sobre la aplicabilidad de alguna de sus fases a una operación específica, el equipo de práctica inmobiliaria y corporativa de IBG Legal está disponible a través del correo de contacto del despacho. La primera consulta de alcance no tiene costo y permite al cliente determinar con precisión qué fases del protocolo resultan aplicables a su operación y en qué tiempo puede completarse el análisis.