Servidumbres de Paso en Propiedades Costeras y Rurales

El acceso a predios costeros y rurales en Quintana Roo constituye uno de los focos más recurrentes de litigios entre propietarios privados, desarrolladores y autoridades federales. La superposición de regímenes jurídicos, la complejidad del dominio público marítimo-terrestre y la informalidad histórica en la constitución de derechos de paso generan conflictos que requieren un análisis estructurado antes de adquirir, desarrollar o defender una propiedad en la región.

Marco Normativo Aplicable

Las servidumbres de paso en México se rigen, en su dimensión civil general, por los artículos 1057 a 1136 del Código Civil Federal y sus equivalentes en el Código Civil del Estado de Quintana Roo (artículos 977 a 1053), los cuales regulan la constitución, modificación y extinción de las servidumbres como derechos reales limitados sobre bien ajeno. Cabe señalar que el artículo 1136, que establece la limitación a la prescripción adquisitiva de servidumbres discontinuas, forma parte del capítulo de prescripción inmediatamente subsecuente al régimen de servidumbres propiamente dicho, por lo que el marco aplicable comprende ese rango ampliado de disposiciones.

En materia costera, el régimen se complejiza significativamente por la intervención de la Ley General de Bienes Nacionales (LGBN, DOF 2004, última reforma 2022). A efectos de precisión normativa, deben distinguirse dos grupos de disposiciones con funciones distintas: los artículos 7, fracciones IV, V y VI, que contienen la definición de la zona federal marítimo-terrestre (ZOFEMAT) y de los terrenos ganados al mar, incluyendo la franja terrestre de veinte metros adyacente; y el artículo 119, que regula el régimen procedimental de las concesiones sobre dichos bienes. Ambas referencias son aplicables pero no deben ser tratadas como una unidad definitoria, pues responden a objetos normativos distintos. Se recomienda verificar estas citas contra el texto consolidado de la LGBN vigente al momento de la consulta.

La Ley de Aguas Nacionales resulta igualmente relevante cuando la servidumbre de paso colinda o atraviesa cuerpos de agua de jurisdicción federal, lagunas costeras o cauces naturales. La jurisdicción federal sobre estas aguas se establece en los artículos 3 y 4 de dicha ley, siendo el artículo 3 el que contiene las definiciones de aguas nacionales aplicables, incluyendo la fracción correspondiente a aguas adyacentes a propiedades costeras según el texto consolidado vigente. En estos supuestos, el paso no es un asunto exclusivamente civil: requiere concesión o permiso federal previo a cualquier constitución convencional.

Tipos de Servidumbres y Formas de Constitución

El ordenamiento mexicano reconoce tres modalidades fundamentales de constitución. La primera es la modalidad voluntaria, mediante convenio entre propietarios formalizado ante notario e inscrito en el Registro Público de la Propiedad del municipio correspondiente. La segunda es la modalidad legal, impuesta por ministerio de ley cuando un predio carece de salida a la vía pública, conocida como servidumbre de paso forzosa conforme al artículo 1097 del Código Civil Federal y su correlativo quintanarroense. La tercera es la modalidad por prescripción, cuyo reconocimiento judicial es significativamente más difícil dado que las servidumbres discontinuas, como el paso, no son susceptibles de prescripción adquisitiva bajo el artículo 1136 del mismo código.

Sobre este último punto, los Tribunales Colegiados del XXVII Circuito han aplicado ese criterio de manera consistente al resolver conflictos de acceso en la zona hotelera y ejidal de la entidad. No obstante, debe advertirse que dicho criterio corresponde a sentencias reiteradas no publicadas formalmente en el Semanario Judicial de la Federación, por lo que no constituye jurisprudencia vinculante ni tesis aislada citable con número de registro; su valor es ilustrativo de la tendencia jurisdiccional local pero no puede invocarse como precedente obligatorio en términos del artículo 217 de la Ley de Amparo.

Para predios costeros, la servidumbre de paso hacia o a lo largo de la ZOFEMAT no puede constituirse mediante simple acuerdo de voluntades entre particulares. El artículo 29 de la LGBN reserva la administración de esos bienes a la federación, por lo que cualquier derecho de tránsito sobre dicha franja debe formalizarse mediante concesión ante la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros de SEMARNAT, conforme al Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar (publicado en el DOF, con modificaciones posteriores vigentes a la fecha de consulta).

Permisionamiento Ambiental en Proyectos de Acceso Costero

Un aspecto frecuentemente subestimado en la estructuración de servidumbres costeras es la dimensión ambiental federal. Cuando la constitución del derecho de paso implica la construcción física de infraestructura de acceso, como terracerías, pavimentación, puentes o rellenos sobre zonas de humedales o manglar adyacentes a la ZOFEMAT, dicha obra queda sujeta al régimen de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA). El artículo 28 de la LGEEPA y el Reglamento en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental exigen la obtención de una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) ante la SEMARNAT como condición previa al inicio de cualquier obra o actividad que pueda afectar el equilibrio ecológico en zonas costeras, incluyendo áreas con presencia de mangle o vegetación de humedal.

Es indispensable entender que la autorización ambiental mediante MIA es un trámite independiente y secuencial respecto de la concesión de ZOFEMAT: la concesión federal de tránsito no sustituye ni prejudica la resolución de la MIA. En la práctica, el proceso de evaluación ambiental suele ser el camino más largo y técnicamente exigente. Proyectos que han obtenido su concesión de ZOFEMAT sin gestionar previamente la MIA han enfrentado suspensiones de obra e incluso revocaciones, con consecuencias patrimoniales severas para los desarrolladores. Adicionalmente, en zonas con presencia de mangle, puede requerirse una autorización de cambio de uso de suelo en terrenos forestales conforme a la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable, trámite igualmente competencia de SEMARNAT.

Conflictos de Acceso: Rutas de Resolución

Cuando el acceso es disputado entre propietarios privados, la vía procesal civil ordinaria ante los Juzgados de Primera Instancia de Quintana Roo permite solicitar el reconocimiento o la constitución forzosa de la servidumbre, la determinación de su amplitud y la indemnización correspondiente al predio sirviente. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha sostenido que la servidumbre de paso forzosa debe limitarse al acceso estrictamente necesario para la explotación del predio dominante, sin imponer cargas desproporcionadas al sirviente. Este criterio incide directamente en la determinación judicial del ancho y trazado del paso. A fin de asegurar la correcta invocación de este precedente, se recomienda verificar el número de tesis, registro IUS, época y publicación en el Semanario Judicial de la Federación, así como confirmar si el criterio constituye jurisprudencia firme o tesis aislada, antes de citarlo en escritos procesales.

En predios con origen ejidal, frecuentes en la zona rural y periurbana de Quintana Roo, el conflicto incorpora la jurisdicción de los Tribunales Unitarios Agrarios y la aplicación de la Ley Agraria (artículos 76 y 80), especialmente cuando las servidumbres pretenden formalizarse sobre fracciones que no han sido objeto de conversión a propiedad privada plena. La regularización previa ante el Registro Agrario Nacional es condición operativa antes de cualquier constitución notarial.

Implicaciones Prácticas para Inversionistas y Desarrolladores

La adquisición de predios costeros o rurales sin salida propia a vía pública, o con accesos históricos no formalizados, representa un riesgo transaccional de primer orden. La due diligence debe seguir un orden lógico de verificación que atienda a la naturaleza de cada régimen involucrado:

• Verificación registral de las servidumbres existentes en el Registro Público de la Propiedad del municipio correspondiente, incluyendo la revisión de antecedentes de dominio para identificar servidumbres constituidas en instrumentos anteriores;

• Revisión de la situación catastral y de la delimitación de la ZOFEMAT respecto al predio, incluyendo la verificación de si existen concesiones federales vigentes, vencidas o en proceso de renovación que afecten el acceso;

• Identificación del régimen de origen del predio y de los predios colindantes por los que discurre el acceso, distinguiendo entre propiedad privada, propiedad ejidal y bienes del dominio público federal;

• Evaluación de la presencia de cuerpos de agua de jurisdicción federal conforme a los artículos 3 y 4 de la Ley de Aguas Nacionales, lagunas costeras o cauces naturales que puedan requerir permiso o concesión adicional para el cruce o la colindancia;

• Determinación de si la ruta de acceso proyectada o existente requiere construcción de infraestructura en zonas con presencia de mangle, humedal o dentro de la ZOFEMAT, lo que activaría las obligaciones de MIA bajo el artículo 28 de la LGEEPA.

Adicionalmente, y como aspecto frecuentemente omitido en la modelación de costos de transacción, debe considerarse el tratamiento fiscal de la formalización de servidumbres previamente informales. La constitución notarial de una servidumbre de paso mediante contraprestación puede constituir un acto de disposición parcial para efectos del Impuesto Sobre la Renta (ISR), generando una obligación tributaria para el propietario del predio sirviente en función de la ganancia obtenida. Por su parte, el tratamiento del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) varía según la regulación municipal aplicable en los distintos municipios de Quintana Roo, sin que exista una postura uniforme sobre si la constitución de una servidumbre activa el hecho imponible de este gravamen. Ambas cuestiones requieren coordinación específica con asesoría fiscal especializada antes del cierre de la transacción, a fin de modelar correctamente los costos totales de formalización.

Conclusión Operativa

La revisión del acceso en una transacción inmobiliaria costera o rural en Quintana Roo debe ejecutarse en un orden preciso: primero, confirmar el régimen de origen del predio y de los predios de paso (privado, ejidal o federal); segundo, verificar registralmente la existencia o ausencia de servidumbres formalizadas; tercero, establecer si el acceso proyectado involucra bienes del dominio público federal y, de ser así, gestionar la concesión correspondiente ante SEMARNAT antes del cierre; cuarto, determinar si la ruta de acceso requiere construcción de infraestructura que active las obligaciones de MIA bajo la LGEEPA, proceso que debe iniciarse con anticipación suficiente dada su duración; y quinto, evaluar las implicaciones fiscales de la formalización con asesoría tributaria especializada. Cada uno de estos pasos tiene un plazo y una autoridad distinta. La ejecución fuera de secuencia, o la omisión de cualquiera de ellos, es precisamente lo que convierte un activo costero en una contingencia de largo plazo. El momento adecuado para resolver estas cuestiones es antes del cierre, no después.

IBG Legal ha representado a desarrolladores e inversionistas en procedimientos de concesión ante la Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros, así como en litigios ante los Tribunales Unitarios Agrarios en Quintana Roo, acumulando un conocimiento procedimental que va más allá del análisis normativo general. Si su operación involucra accesos costeros, ejidales o federales en la Riviera Maya o en la zona norte del estado, solicite una revisión de due diligence de acceso antes del cierre de su transacción: es la intervención más costo-eficiente disponible en esta materia.

Sources and References

Legislación

• Código Civil Federal, artículos 1057 a 1136 (servidumbres, artículos 1057 a 1134; prescripción de servidumbres discontinuas, artículo 1136, ubicado en el capítulo de prescripción inmediatamente subsecuente). Última reforma publicada en el DOF relevante para estas disposiciones. Se recomienda verificar la numeración en el texto consolidado vigente.

• Código Civil del Estado de Quintana Roo, artículos 977 a 1053. Publicado en el Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.

• Ley General de Bienes Nacionales (DOF 2004, última reforma 2022), artículos 7 fracciones IV, V y VI (definición de ZOFEMAT y terrenos ganados al mar), 8, 29 y 119 (régimen de concesiones). Verificar contra el texto consolidado de la LGBN vigente a la fecha de consulta.

• Ley de Aguas Nacionales, artículos 3 (definiciones de aguas nacionales, incluyendo aguas adyacentes a propiedades costeras) y 4 (jurisdicción federal sobre cuerpos de agua). Última reforma: DOF 2020. Nota: el artículo 3, fracción VIII o la fracción aplicable en el texto consolidado vigente, contiene la definición de aguas nacionales relevante para propiedades costeras; verificar la fracción exacta en el texto en vigor.

• Ley Agraria, artículos 76 y 80. Última reforma: DOF 2020.

• Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA), artículo 28 (obras y actividades sujetas a evaluación de impacto ambiental). Última reforma publicada en el DOF.

• Reglamento de la LGEEPA en Materia de Evaluación del Impacto Ambiental. DOF, con sus modificaciones vigentes a la fecha de consulta.

• Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable, disposiciones sobre cambio de uso de suelo en terrenos forestales. Última reforma publicada en el DOF.

• Reglamento para el Uso y Aprovechamiento del Mar Territorial, Vías Navegables, Playas, Zona Federal Marítimo Terrestre y Terrenos Ganados al Mar. DOF, con sus modificaciones vigentes a la fecha de publicación.

Criterios Jurisprudenciales

• Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación: criterio sostenido en materia de servidumbre de paso forzosa, en el sentido de que su extensión debe limitarse al acceso estrictamente necesario para la explotación racional del predio dominante, sin imponer gravámenes desproporcionados al predio sirviente. Nota editorial: se recomienda verificar el número de tesis, registro IUS, época (presumiblemente Décima o Undécima Época) y la referencia exacta en el Semanario Judicial de la Federación, así como confirmar si constituye jurisprudencia por reiteración o tesis aislada, antes de invocar este criterio en escritos procesales.

• Tribunales Colegiados del XXVII Circuito (Quintana Roo): criterio reiterado en sentencias no publicadas formalmente en el Semanario Judicial de la Federación, en el sentido de que las servidumbres de paso, por su carácter discontinuo, no son susceptibles de adquisición por prescripción conforme al artículo 1136 del Código Civil Federal, aplicable supletoriamente en la entidad. Al no haber sido publicado como tesis aislada ni como jurisprudencia con número de registro, este criterio tiene valor ilustrativo de la tendencia jurisdiccional local pero no constituye precedente obligatorio invocable en términos del artículo 217 de la Ley de Amparo.

Doctrina

• Rojina Villegas, Rafael. Derecho Civil Mexicano, Tomo IV: Bienes, Derechos Reales y Posesión. Porrúa, 2007, 8ª edición. Nota: existen múltiples ediciones con distintas numeraciones de artículos comentados; se recomienda consultar la edición más reciente disponible y cotejar las referencias con el texto legal vigente.

• Galindo Garfias, Ignacio. Derecho Civil, Primer Curso. Porrúa, 2006, 25ª edición. Nota: verificar edición actualizada disponible al momento de la consulta.

• Acosta Romero, Miguel. Derecho de Bienes Nacionales. Porrúa, 1999, 2ª edición. Nota: obra de referencia clásica en la materia; su análisis de la ZOFEMAT debe complementarse con el texto de la LGBN de 2004 y sus reformas posteriores, incluyendo la reforma de 2022.

Fuentes Oficiales

• Diario Oficial de la Federación (DOF): publicaciones y reformas legislativas citadas.

• Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo: Código Civil del Estado.

• Dirección General de Zona Federal Marítimo Terrestre y Ambientes Costeros, SEMARNAT: procedimientos de concesión y aprovechamiento de la ZOFEMAT; trámites disponibles en la plataforma de SEMARNAT.

• Dirección General de Impacto y Riesgo Ambiental, SEMARNAT: procedimiento de evaluación de Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) para obras en zonas costeras.

• Registro Agrario Nacional: procedimientos de regularización y certificación de derechos ejidales.

• Registro Público de la Propiedad de los municipios de Quintana Roo: inscripción de servidumbres voluntarias.